Extranjeros propietarios de viviendas en España y los impuestos

Extranjeros propietarios de viviendas en España y los impuestos

Tanto los españoles residentes en el extranjero como los extranjeros no residentes que tengan una vivienda en España han de pagar impuestos con independencia de que la vivienda esté alquilada o de que la utilicen para uso propio. Pero… ¿Qué impuestos tienen que pagar los propietarios de viviendas?

Para saber que impuestos tendrá que pagar un extranjero que sea propietario de una vivienda en España y cuanto deberá pagar, lo primero que hay que tener en cuenta es si se trata de un residente o de un no residente en España en términos fiscales.

Esa distinción entre residente y no residente tiene un carácter meramente fiscal y no tiene nada que ver con el hecho de tener o no tener un permiso de residencia en España. Más adelante explicaremos cuando la ley española considera que una persona es residente en España a efectos fiscales.

Estos son los impuestos y aspectos a tener en cuenta que un no residente en España debe tener en cuenta:

  • Compra de una vivienda
  • Impuesto sobre la Renta de NO Residentes (IRNR)
    • Alquiler de vivienda
    • Uso propio o vienda vacía
    • Venta de la vivienda
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
  • Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
  • Plusvalía Municipal
  • Impuesto especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes
  • Declaración sobre bienes y derechos en el extranjero
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

 

+ Compra de una vivienda

Existen tres tipos de impuestos diferentes a la hora de comprar una vivienda en España, dependiendo de que tipo de vivienda se trata y de quien sea el vendedor.

Si se trata de una vivienda usada o de segunda mano vendida por un particular, se pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuya cuantía es diferente en cada Comunidad Autónoma. Normalmente oscila entre un 6% y un 10% del precio de venta de la vivienda, aunque suele haber tipos reducidos para familias numerosas, jóvenes o compra de viviendas de protección oficial y otros casos. En Altea y en otros municipios de la Comunidad Valenciana se aplica con carácter general un tipo impositivo del 10%.

Si se trata de un chalet o de un apartamento de obra nueva vendida por un constructor o promotor, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA),  generalmente un 10% del precio del inmueble. Además, en ocasiones el comprador tendrá que pagar también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuya cuantía es diferente en cada Comunidad Autónoma. Suele oscilar entre un 0,5% y un 2%.

 

+ Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Las personas no residentes en España que sean titulares de un bien inmueble radicante en territorio español están sujetas al pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Veamos a continuación en que casos los no residentes tendrán que pagar este impuesto, cuando y cuanto:

a) Alquiler de vivienda

Si el no residente alquila la vivienda tendrá que tributar por los rendimientos de dicha vivienda, es decir, por las rentas o alquileres que reciba. En el caso de los residentes en algún país de la Unión Europea, en Islandia o Noruega, el tipo impositivo será el 19% de esos rendimientos. En el caso de residentes en cualquier otro país el tipo impositivo será del 24%.

Los propietarios residentes en la UE, por ejemplo en Holanda, que alquilen su vivienda podrán descontar gastos en proporción al tiempo que la vivienda ha estado alquilado. Por el contrario, los propietarios que NO residan en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo deben tributar sobre las rentas brutas (no se les permite descontar gastos) y pagarán un 24%.

La declaración de las rentas derivadas del alquiler debe presentarse a la finalización de cada trimestre, es decir, durante los primeros veinte días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas que el propietario no residente hubiera recibido en el trimestre natural anterior.

En el caso de que exista un convenio de doble imposición con España, el propietario del inmueble podrá deducir las cantidades abonadas por este impuesto en la declaración de renta que presente en su país de residencia fiscal.

b) Vivienda vacía o para uso propio

Si la vivienda está vacía o se destina a uso propio, los propietarios no residentes tendrán que tributar por los hipotéticos rendimientos que genera el uso propio. El tipo impositivo será también del 19% para los residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega y del 24% para los residentes en otros países. En ambos casos se calculará el impuesto tomando como base el 1,1% del valor catastral del inmueble si dicho valor fue revisado con posterioridad al día 1 de Enero de 1994 o el 2% en los demás casos.

Ejemplo: El ciudadano Dieter Schmidt, residente en Alemania,  es propietario de un apartamento en Altea que utiliza para pasar sus vacaciones y cuyo valor catastral es 250.000 €. La base de cálculo será 250.000 x 1,1% = 2.750 €. La cuota tributaria será la resultante de aplicar un 19% a 2.750 €, es decir, 522,50 €

El plazo de presentación y pago del impuesto sobre la renta de no residentes en el caso de inmuebles destinados a uso propio será el comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año posterior al de devengo. Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, y el tipo de gravamen será del 19% de dicha ganancia.

c) Venta de la vivienda

En el plazo máximo de tres meses contado a partir de la venta de la vivienda, el propietario no residente en España deberá declarar su ganancia y pagar el impuesto correspondiente.

La persona que compre una vivienda a un no residente, sea residente o no residente,  vendrá obligada a retener un 3% de su precio e ingresarlo en Hacienda.

Ese ingreso que hará el comprador de la vivienda tendrá el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponde pagar al propietario-vendedor por su ganancia. En el caso de que ese 3% ingresado por el comprador sea superior a la cuota que al propietario vendedor le corresponde ingresar, podrá obtener la devolución del exceso.

¿Qué pasa si el comprador no ingresa ese 3%? En ese caso, el inmueble adquirido quedará afectoal pago del impuesto y el Registro de la Propiedad así lo hará constar en la inscripción del inmueble a favor del comprador. Y esa anotación solo se cancelará por caducidad, mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

¡ATENCION!

La Hacienda Pública española no remite a los contribuyentes no residentes ninguna comunicación, aviso de pago o liquidación relativa al Impuesto de Renta de No Residentes, sino que las personas no residentes (o sus representantes) están obligadas a realizar el cálculo, cumplimentar el correspondientes impreso de auto-liquidación y gestionar el pago del impuesto.

Es importante advertir a los propietarios de inmuebles que no hayan presentado declaración del Impuesto de la Renta de No Residentes que deben regularizar su situación tributaria a fin de evitar importantes sanciones económicas.

También es importante aclarar que los no residentes que sean propietarios de una vivienda no solo están obligados a declarar por la posesión de esa vivienda sino también por cualquier otro ingreso obtenido  en España a través de actividades económicas.

 

+ Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la legislación española considera que una persona tiene su residencia habitual en España cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos:

  1. Que permanezca más de 183 días al año en territorio español.
  2. Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades empresariales o de sus intereses económicos.
  3. Que residan en España su cónyuge y sus hijos menores de edad.

Las personas que estén en alguno de esos casos, aunque tengan su residencia en otro país, estarán automáticamente obligadas a presentar en España su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con independencia de que hayan solicitado o no la concesión de residencia.

La declaración del IRPF incluirá todos sus ingresos (y sus gastos deducibles) tales como los rendimientos del trabajo, del capital y de actividades económicas, rentas, etc, tanto si fueron generados en territorio español o como si lo fueron en otro país, exceptuando las pensiones de algunos funcionarios.

Lo anterior no quiere decir que estas personas deban pagar por duplicado las rentas generadas en el extranjero, sino que podrán solicitar la exención del impuesto en origen o reclamar en el país donde se generen las rentas la devolución de las cantidades abonadas allí por este concepto.

 

+ Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo que grava el patrimonio cuyo titular sea una persona física. En cuanto a las personas físicas residentes en España, el IP grava todo su patrimonio, esté situado en territorio español o en el extranjero.

En cuanto a las personas físicas no residentes en España, el Impuesto sobre el Patrimonio únicamente grava el patrimonio representado por los bienes y derechos de que sean titulares los no residentes cuando los bienes estuvieran situados en territorio español y los derechos pudieran ejercitarse o hubieran de cumplirse en España, todo ello, sin perjuicio de los convenios bilaterales suscrito por España para evitar la doble imposición en materia de renta y patrimonio y que hayan pasado a formar parte del ordenamiento interno español.

Aunque el propietario de un inmueble no tenga su residencia habitual en territorio español, al ser titular de algún inmueble situado en España, tendrá la obligación de pagar el Impuesto sobre el Patrimonio, puesto que las personas físicas no residentes que sean propietarios de algún bien inmueble  o sean  titulares de otros bienes y derechos en España están sujetas al pago del Impuesto sobre el Patrimonio, del mismo modo que los residentes en España.

En el caso de bienes inmuebles, la base para calcular la cuantía del impuesto se determina por la diferencia entre el valor del inmueble y las deudas que puedan gravar dicho bienes, por ejemplo una hipoteca, si la hubiera.  A dicho valor se le aplicará una reducción de 700.000 € en concepto de mínimo exento. Es decir: si los inmuebles junto con los demás bienes o derechos que un no residente pueda tener en España tienen un  valor inferior a 700.000 €, no tendrá que pagar nada por el Impuesto de Patrimonio.

Así pues, una pareja o  matrimonio que sean propietarios al 50%  de un bien inmueble valorado en menos de 1.400.000 €, no tendrán que presentar la declaración del Impuesto de Patrimonio ni tendrán que pagar nada.

Ha de tenerse en cuenta que a veces se tomará como base de cálculo el precio consignado en la escritura de compraventa o el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos  si son superiores al valor catastral.

Para calcular la cuota a ingresar por este impuesto se aplicará un tipo o porcentaje variable entre el 0,2% y el 2,5% en función del importe de la base liquidable, es decir, sobre la diferencia entre el valor del inmueble o inmuebles y las hipotecas o deudas que puedan gravarlos.

A tener en cuenta:

La mayoría de los recientes tratados de doble imposición confieren a España el derecho a tributar sobre el valor de las acciones de una sociedad cuando su activo está compuesto directa o indirectamente por más del 50% en inmuebles situados en España. 

Sin embargo, algunos tribunales españoles, por ejemplo el Tribunal Contencioso-Administrativo de Baleares, ha sentenciado que el Impuesto sobre el Patrimonio es exclusivamente aplicable a bienes y derechos localizados o que se pueden ejercer o ejecutar en España, y que las sociedades extranjeras no están incluidas en la Ley que regula este impuesto, a pesar de que los Convenios confieran ese derecho a España.

 

+ Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles, sean residentes o no residentes en España.

Todos los bienes inmuebles de cada municipio están incluidos en un censo y tienen asignado un determinado valor que se llama ‘valor catastral’, sobre el que cada Ayuntamiento aplica diferentes tipos de gravamen.

Anualmente, los Ayuntamientos emiten un recibo para efectuar el pago del Impuesto. Lo más cómodo y eficiente es domiciliar el pago del recibo en una cuenta bancaria y de ese modo se asegura el pago dentro del plazo y se evitan los recargos. Dicho plazo es diferente en cada municipio, pero normalmente suele ser entre septiembre y noviembre de cada año.

 

+ Plusvalía Municipal

El nombre oficial de este impuesto es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 

La plusvalía es un impuesto que depende del incremento de valor del terreno y del tipo impositivo que fija el Ayuntamiento en el que se encuentre el inmueble y deberá ser abonado siempre que exista transmisión de un inmueble, sea por compraventa, herencia, permuta o donación.

Los Ayuntamientos solían cobrar dicho impuesto independientemente de que hubiera incremento de patrimonio o no, pero recientemente el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este impuesto en aquellos casos en que no hubo un incremento de valor en el precio del inmueble, es decir, entre precio de venta y el precio de compra.

¿Cómo se calcula el importe de la Plusvalía?

Para el cálculo de la plusvalía se tendrá en cuenta lo siguiente:

  • El valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Este valor viene indicado en el recibo del IBI.
  • El número de años que han transcurrido desde la adquisición  del inmueble. En función de ese número de años se aplicará un coeficiente sobre el valor del suelo. Esos coeficientes son diferentes en cada Ayuntamiento pero no podrán exceder de los siguientes límites:
  • Periodo entre uno y cinco años: 3,7
    • Periodo de hasta 10 años: 3,5
    • Periodo de hasta 15 años: 3,2
    • Periodo de hasta 20 años: 3
  • El tipo de gravamen: será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%

¿Quién tiene que pagar la Plusvalía?

En caso de herencia o donación, el heredero o quien recibe el inmueble.

En caso de venta, el propietario-vendedor, pero en el caso de que el propietario-vendedor sea un no residente en España el obligado al pago de este impuesto será el comprador pero el vendedor deberá reintegrarle su importe. Lo habitual es que en este caso el comprador, si está bien asesorado, retenga parte del precio del inmueble para pagar el impuesto y evitar así que el vendedor-propietario no residente se ausente de España sin pagar este impuesto.

¿Cuándo hay que ingresar este impuesto?

  • Cuando se trate de actos inter vivos, por ejemplo una compraventa, una permuta o una donación, el plazo será de treinta días hábiles.
  • Cuando se trate de herencias, el plazo será de seis meses a partir del fallecimiento pero los herederos podrá solicitar ampliar este plazo por otros seis meses.

 

+ Impuesto especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes

Las sociedades no residentes que posean bienes inmuebles en territorio español y cuyo domicilio fiscal se encuentre en un país de los considerados paraísos fiscales están obligadas a presentar la correspondiente declaración y pagar este impuesto.

El tipo de gravamen es el 3% del valor catastral del inmueble. Este tipo de sociedades tiene la obligación de pagar anualmente el impuesto antes del 31 de Enero siguiente al año de que se trate.

Por otra parte, las sociedades no residentes que sean titulares de inmuebles en territorio español, pero que estén exentas del impuesto especial por residir en países que hayan suscrito convenios con España para evitar la doble imposición, estarán obligadas por ley a facilitar a la Agencia Tributaria una dirección de correo electrónico en la que recibirán todas las comunicaciones y notificaciones.

 

+ Declaración sobre bienes y derechos en el extranjero

Las personas físicas así como las sociedades residentes en España que sean titulares de bienes y derechos situados en otro país están obligadas a presentar ante la Agencia Tributaria una declaración informativa sobre dichos bienes, salvo que el conjunto de sus bienes y derechos sea inferior a 50.000 € en cada uno de estos tres bloques:

  1. Bienes inmuebles y drechos sobre bienes inmuebles
  2. Cuentas bancarias
  3. Valores, rentas, seguros de vida o invalidez, acciones o participaciones, fideicomisos y trusts

Únicamente habrá que declarar los bloques que en su conjunto superen los 50.000 €, así que, por ejemplo, no es necesario declarar las cuentas en bancos extranjeros si su saldo conjunto es inferior a 50.000 €, pero habrá que declarar los bienes inmuebles si su valor es superior a dicho importe.

La declaración sobre bienes y derechos situados en el extranjero debe presentarse obligatoriamente por vía telemática a través de Internet.

No presentar esta declaración, o presentarla fuera de plazo o con datos incompletos o falsos, constituye una infracción tributaria grave y conlleva importantes sanciones económicas.

 

+ Impuesto sobre Sucesiones  y Donaciones (ISD)

El impuesto de sucesiones y donaciones es un impuesto que tienen que pagar quienes reciban una herencia o una donación.

Se trata de un impuesto cedido por el Estado Español a las Comunidades Autónomas como parte del sistema de financiación autonómica. Las Comunidades Autónomas pueden establecer el tipo impositivo, las exenciones, las bonificaciones y otros elementos del impuesto, por lo que el importe a pagar puede ser muy diferente de un lugar a otro e incluso se puede dar el caso de que no haya que pagar nada.

Los personas obligadas a liquidar y pagar el impuesto de sucesiones son los herederos o legatarios.

Por su complejidad y por los diferentes supuestos con que podemos encontrarnos, trataremos más adelante de clarificar en otro post las características de este impuesto, aunque hemos de anticipar que en España, a diferencia de lo que ocurre en otros países, no hay una exención automática entre cónyuges, es decir: en principio, el viuo o vida tendrá que declarar y pagar este impuesto.

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Ahora ya sabe cuáles son los diferentes impuestos que deben pagar en España los propietarios extranjeros de viviendas. Y ya sabe también las diferencias entre ser o no ser residente a la hora de cuáles son los impuestos que debe pagar, cuanto se debe pagar y cuando debe pagar.

No obstante, debe ser consciente de que las cuestiones fiscales son algo complejo y cambiante y por eso le recomendamos  encarecidamente que a la hora de comprar o vender una  vivienda confíe en la ayuda de verdaderos profesionales que tengan la necesaria formación y experiencia en todo lo relacionado con temas inmobiliarios y su fiscalidad y no confíe sus asuntos a un simple ‘vendedor de casas’.

En ALTEAINVEST tenemos la necesaria  –y acreditable–  formación y una experiencia de más de 40 años que le garantizará una ayuda efectiva a la hora de comprar o vender su casa y planificar su fiscalidad de la mejor forma posible para reducir (legalmente) el importe de sus impuestos y evitar posibles sanciones.

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