Precios de villas y chalets en Altea: mitos, realidades y curiosidades

A pesar de llevar más de 40 años en el oficio, uno no para de sorprenderse un día sí y otro también con lo que se ve y se oye respecto al precio de los inmuebles en Altea.

Hemos analizado a fondo 1.416 operaciones de venta de inmuebles con base en datos reales, fiables y contrastables obtenidos del Registro de la Propiedad y este es el resultado de nuestro análisis

• El precio medio por metro cuadrado (según escritura) en Altea durante el presente año 2022, incluyendo las ventas más recientes, es el de 2.389 €/m2, lo que supone un incremento del 14,4% frente al año 2021 durante el que el precio medio fue de 2.088 €/m2. Como es de ver en el siguiente gráfico, el precio medio por metro cuadrado en Altea es superior a la media nacional y sensiblemente más elevado que en el resto de la provincia de Alicante y de la Comunidad Valenciana.

Precio medio por metro cuadrado (interanual)

• La superficie media de las viviendas vendidas durante el presente año 2022 fue de 114 m2 y el precio medio por vivienda, incluyendo chalets y apartamentos,  fue el de 272.346 €, muy superior, por tanto, al precio medio nacional y más del doble que el precio medio en el resto de la provincia de Alicante y de la Comunidad Valenciana, como es de ver en el siguiente gráfico.

Precio medio de inmuebles (interanual)

Siendo como es cierto que los precios de los inmuebles en Altea son más elevados que la media del territorio nacional, autonómico y provincial, la realidad es que no alcanzan ni de lejos el nivel de los precios de algunos inmuebles en zonas céntricas o urbanizaciones de lujo de otros municipios tales como Madrid, Barcelona, Marbella o algunos de las Islas Baleares.

Sin embargo, no faltan propietarios de inmuebles, promotores o agentes inmobiliarios en Altea que fantasean con la posibilidad de obtener por los inmuebles que ponen a la venta precios astronómicos que en realidad ningún comprador medianamente avisado va a pagar.

Por supuesto, el hecho de que el precio medio por metro cuadrado en Altea sea actualmente el de 2.389 €/m2 implica lógicamente que algunos inmuebles son vendidos por precio muy superior. Pero…  ¿Cuál es el precio por metro cuadrado más elevado jamás pagado en Altea?

El precio/m2 más elevado que se pagó en Altea fue el de 7.586 €/m2, y corresponde a un apartamento de lujo en la primerísima línea de la playa Mascarat, cuyos 188 m2 fueron vendidos por 1.425.000 €.  Se trata del precio/m2 más elevado que se pagó en Altea durante los últimos 10 años.

Las otras dos únicas viviendas vendidas por un precio/m2 superior a 7.000 € fueron dos apartamentos de lujo en la primera línea de la zona de Cap Negret, uno de 84 m2 vendido por 614.000 € y otro de 99 m2 vendido por 707.000 €, es decir por 7.731 €/m2 y 7.154 €/m2 respectivamente.

En lo que se refiere al precio por metro cuadrado de los chalets, solo uno en todo el municipio superó (solo en teoría) el precio de 6.000 €/m2. Se trata de un chalet en La Olla de 360 m2 según escritura y 507 m2 según Catastro, vendido por 2.400.000 €, es decir, por 6.667 €/m2 tomando como referencia la superficie registral pero solo 4.724 €/m2 si tomamos como referencia la superficie catastral, que en principio parece más ajustada a la realidad.

Cálculo de la superficie de una vivienda

Tal vez convendría aclarar que el cálculo de los ‘metros cuadrados’ de una vivienda es algo muy heterogéneo y en la práctica constituye un totum revolutum. En algunas escrituras de declaración de obra nueva figura la ‘superficie útil’, que en teoría es la superficie ‘pisable’, mientras que en otras escrituras figura la ‘superficie construida’, que en teoría es la superficie encerrada dentro del perímetro exterior de la vivienda. 

Pero lo anterior no es exactamente así puesto que normalmente las terrazas cubiertas se computan al 50% y las descubiertas no computan, pero no siempre es así. Y, para rematar el totum revolutum, tenemos la ‘superficie escriturada’ y la ‘superficie catastral’, que con frecuencia no coinciden entre sí ni con la superficie real de una vivienda.

Finalmente, también conviene aclarar que a la hora de calcular el valor de mercado de una vivienda habrá que tener en cuenta que no todos los ‘metros cuadrados’ tienen el mismo valor pues no vale lo mismo un metro cuadrado de un salón o un dormitorio que el de un sótano, una buhardilla o una terraza semidescubierta, amén del valor que puedan tener otras superficies tales como una piscina, una pista de tenis o padle, las superficies ajardinadas, los accesos rodados de obra o los muros de cerramiento de la parcela de un chalet.

Todos esos ‘metros cuadrados’ cuentan en mayor o menor medida y habrá que tenerlos en cuenta de forma individualizada a la hora de valorar una vivienda. Debemos tener muy claro que las generalizaciones están bien a nivel estadístico pero no se pueden adoptar como base de cálculo del valor de mercado de una vivienda concreta.  

¿Cual fue el chalet que alcanzó mayor precio en Altea?

Según datos obtenidos del Registro de la Propiedad, el precio más elevado pagado por una vivienda en Altea fue el de 3.400.000 €. Se trata de un chalet moderno en primera línea de Mascarat, construido en el año 2014, de 722 m2 según escritura y 850 m2 según catastro (y 1.945 m2 de parcela). Es decir: su precio/m2 fue el de 4.709 €/m2 tomando como referencia la superficie registral ó el de 4.000 €/m2 tomando como referencia la superficie catastral.

Ningún otro chalet vendido en Altea superó el precio de 3.000.000 € y tan solo cinco de ellos superaron el precio de 2.000.000 €. Dos en la zona de Mascarat, otros dos en Altea Hills y uno en La Olla.

Desde luego, hay agentes inmobiliarios que, por ignorados motivos, dirán que vendieron ‘muchos’ chalets por más de 2.000.000 €, incluso por cinco o seis millones de euros, pero ese tipo de afirmaciones no son más que pura y simple fantasía que en nada se parece a la pura y simple realidad. En mis 42 años ejerciendo como Agente de la Propiedad Inmobiliaria pasaron por mis manos más de 2.000 escrituras de compraventa (no solo de Altea) y otras tantas a través de mi despacho de abogado y todavía no he visto venta de inmueble alguno en Altea por precio superior a 2.000.000 € (en otros lugares, si).

Por franja de precio, los inmuebles vendidos en Altea responden al siguiente esquema:

Siendo las cosas como son, resulta chocante ver publicados en los portales inmobiliarios anuncios de chalets como uno que se oferta en Altea Hills por 7.500.000 €. Y todavía resulta mucho más chocante el hecho de que haya más de media docena de agencias inmobiliarias ofertando el mismo chalet en los mismos portales, un despropósito que solo conduce a ‘quemar’ comercialmente el inmueble.  El ‘resultado’ es el de esperar: el chalet en cuestión no se vendió a pesar de llevar ya mucho tiempo en el mercado, difícilmente se venderá por ese precio y continuará en el mercado sine die hasta que el precio se adecue a la realidad o el propietario lo retire de la venta.

También resulta chocante observar como el único chalet de Altea que se vendió hace tan solo unos pocos años por 3.400.000 €, es ofertado ahora por casi una docena de agencias inmobiliarias en el mismo portal al precio de…. 6.400.000 €. !!! Desde luego se trata de un magnífico chalet de estilo moderno y de reciente construcción (año 2014), ubicado en un lugar privilegiado, pero… ¿algún comprador va a pagar casi el doble del precio por el que su actual propietario lo compró hace menos de 10 años?. Parece poco probable pero nada es imposible… En cierta ocasión le oí decir a uno de esos agentes que publican anuncios de dicha clase de chalets que ‘siempre hay un ruso para ese tipo de chalets…’ y puede que así sea pero me parece a mí que actualmente escasea ese tipo de rusos…

Claro que si atendemos al precio por metro cuadrado hay agencias que publicitan chalets, normalmente en la zona de Altea Hills, como si estuvieran en la calle Serrano de Madrid o en las zonas más exclusivas de los chalets de superlujo de Marbella o las Islas Baleares. Así, por ejemplo, hemos visto anuncios de un chalet de 190 m2, construido en una parcela de tan solo 900 m2, por 2.900.000 €, es decir por la friolera de 15.263 €/m2, ¡nada más ni nada menos! Y es solo un ejemplo. Basta con echar una ojeada a los anuncios publicados, por ejemplo, en idealista para comprobar como no escasean los anuncios de inmuebles a razón de 8.000, 9.000 ó 10.000 €/m2.

Es verdad que los precios de los inmuebles en Altea están actualmente subiendo como la espuma, pero la realidad es que, hasta ahora, según datos obtenidos del Registro de la Propiedad, el precio/m2 nunca superó los 8.000 € y que tan solo un escaso 1,41% de los inmuebles vendidos en Altea superó la cifra de 5.000 €/m2 y eso tomando como referencia la superficie registral que en no pocas ocasiones es inferior a la superficie real o catastral. Por franjas de precio, siempre atendiendo a la superficie registral, la realidad del precio/m2 es la siguiente:

Una curiosidad: Como se deduce de dicho cuadro, actualmente en no pocas ocasiones el precio de algunos inmuebles en Altea es inferior a su coste de reposición a nuevo, es decir lo que nos costaría construir de nuevo el inmueble teniendo en cuenta los precios actuales de la mano de obra y materiales así como los costes indirectos (honorarios de arquitecto y arquitecto técnico por proyecto y dirección de obra,  estudio geotécnico, licencias urbanísticas, control de calidad, proyectos de seguridad e higiene, etc).

Pero el hecho de que el precio a que se oferta un inmueble sea inferior a su coste de reposición a nuevo no siempre significa que se trate de una ‘ganga’ pues ha de tenerse también en cuenta la depreciación que ha sufrido el inmueble por el transcurso del tiempo. Los costes de renovar o reformar un inmueble más o menos antiguo pueden ser importantes.

Conclusiones tras el análisis a fondo de 1.416 ventas de inmuebles radicados en Altea

1. Precio/m2 medio:  2.389 €/m2
2. Más de la mitad de los inmuebles en Altea fueron vendidos por menos de 2.000 €/m2 y tan solo uno de cada diez inmuebles vendidos superó el precio de 3.000 €/m2.
3. En no pocas ocasiones, el precio de un inmueble en Altea fue inferior a su coste de reposición
4. Precio medio de una vivienda en Altea: 272.346 €
5. Máximo precio/m2 pagado hasta la fecha en Altea:  7.586 €/m2
6. Precio máximo pagado por un chalet en Altea: 3.400.000 €
7. Los precios/m2 más elevados corresponden a apartamentos de lujo, no a chalets
8. Los precios/m2 más elevados son los de los inmuebles ubicados en primera línea de mar
9. Los factores que determinan un mayor o menor precio/m2 son los siguientes:
   1. La ubicación, siendo los precios de los inmuebles ubicados en primera línea los más elevados, seguidos de los que se encuentran próximos a un centro urbano o al mar y los ubicados en urbanizaciones o entornos de lujo o prestigiosos, como el campo de golf o Altea Hills
   2. Las vistas, siendo las más valoradas las vistas panorámicas a la bahía de Altea
   3. El diseño arquitectónico, siendo actualmente los de estilo ‘moderno’ e ‘ibicenco’ los más valorados.
   4. La orientación, siendo la orientación sur y sur-este las más valoradas
   5. La privacidad
   6. La superficie y configuración de la parcela así como, en su caso, la madurez y extensión de las zonas ajardinadas
   7. La calidad de los materiales y acabados

En ALTEAINVEST, además de disponer de una completa base de datos propia por haber vendido más de 2.000 viviendas en la zona durante los últimos 43 años, tenemos acceso directo a otros datos fiables y contrastables que nos permiten conocer con exactitud los precios REALES de todas y cada una de las viviendas vendidas recientemente en Altea, incluso las vendidas por sus propietarios directamente o por otras agencias inmobiliarias.

Además, comparamos el tamaño, ubicación, orientación, superficie construida, instalaciones y otros factores que afectan al precio de venta de cada propiedad que ofrecemos a la venta con el de otras propiedades que se han vendido recientemente y también con el de otras propiedades similares que están actualmente a la venta y que un potencial comprador probablemente también verá o visitará.

Con bastante frecuencia los propietarios tienen la tendencia a sobrevalorar sus casas, tal vez por el cariño con que la diseñaron o construyeron o por el amor con que la renovaron o decoraron sin darse cuenta de que tal vez los posibles compradores no van a valorar esa dosis de cariño o amor que el propietario puso en su casa.  Eso es una realidad, pero no siempre es así: cuando en alguna ocasión el propietario infravaloró su casa así se lo hemos hecho saber para ayudarle a obtener el dinero que su casa merecía, pero nos consta que algunos agentes, sea por su poca profesionalidad, sea para intentar vender una casa más fácilmente sugieren a los propietarios una rebaja en el precio y otros, por el contrario, ínflarán el precio de venta para intentar que el propietario les confíe la gestión de venta de su casa.

Fijar el precio de venta correcto es fundamental. Las viviendas sobrevaloradas no suelen venderse. El sobreprecio es el error número uno que cometen los propietarios que quieren vender sus casas.

Más información en nuestra sección ¿Quiere vender su casa?