ГИДЫ ПО НАЛОГАМ
ГИД ПО НАЛОГАМ НА СОБСТВЕННОСТЬ
Понимание системы уплаты налога на недвижимость в Альтее
Понимание системы уплаты налога на недвижимость в Альтее
НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Какие налоги должны платить владельцы недвижимости в Испании?
Как граждане Испании, так и иностранные граждане, независимо от того, являются ли они резидентами или нерезидентами Испании, владеющие недвижимостью на территории Испании, обязаны уплачивать налоги, независимо от того, сдается ли эта недвижимость в аренду или используется в личных целях.
Чтобы определить, какие налоги должен уплачивать владелец недвижимости в Испании и какова сумма этих налогов, в первую очередь необходимо выяснить, является ли владелец налоговым резидентом или нерезидентом Испании.
Это различие между резидентом и нерезидентом носит исключительно налоговый характер и не имеет никакого отношения к наличию или отсутствию вида на жительство в Испании. Позже мы объясним, в каких случаях испанское законодательство считает человека налоговым резидентом Испании.
Вот на какие налоги и соответствующие вопросы владелец недвижимости должен обратить внимание:
ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ
Декларация по IRPF включает все доходы лица, имеющего налоговое резидентство в Испании, такие как доходы от работы, капитала, предпринимательской деятельности, аренды и т. д., независимо от того, были ли они получены на территории Испании или в другой стране, за исключением некоторых пенсий госслужащих.
Это не означает, что такие лица должны дважды платить налог с доходов, полученных за рубежом: они могут ходатайствовать об освобождении от налога в стране источника дохода или потребовать в стране, где получен доход, возврат сумм, уплаченных там в качестве налога.
Следует учитывать, что в соответствии с испанским законодательством человек считается имеющим обычное место жительства в Испании, если выполняется одно из следующих условий:
Лица, подпадающие хотя бы под один из этих критериев, даже если они проживают в другой стране, автоматически обязаны подавать в Испании декларацию по подоходному налогу с физических лиц (IRPF), независимо от того, оформляли ли они разрешение на проживание или нет.
Нерезиденты Испании, являющиеся собственниками недвижимости, расположенной на территории Испании, подлежат уплате подоходного налога с нерезидентов.
Рассмотрим ниже случаи, когда владельцы жилья‑нерезиденты должны платить этот налог:
Если нерезидент сдает недвижимость в аренду, он обязан уплачивать налог с полученного дохода от аренды.
Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы пропорционально периоду, в течение которого недвижимость сдается в аренду.
В соответствии с решением Национального Верховного суда Испании от 28 июля 2025 года, как резиденты ЕС/ЕЭЗ, так и нерезиденты ЕС теперь могут вычитать необходимые расходы, непосредственно связанные с недвижимостью (такие как IBI, коммунальные платежи, страхование, проценты по ипотеке и ремонт), при подаче формы 210, тем самым уравняв свое налоговое обращение с налоговым обращением резидентов.
Если между Испанией и страной налогового резидентства собственника заключён договор об избежании двойного налогообложения, он может зачесть уплаченные в Испании суммы по этому налогу в своей налоговой декларации в стране резидентства.
Декларация о доходах от аренды подаётся по окончании каждого квартала, то есть в течение первых двадцати календарных дней месяцев апреля, июля, октября и января в отношении доходов, полученных нерезидентом‑собственником в предыдущем календарном квартале.
Если жильё пустует или используется для собственных нужд, нерезиденты‑собственники должны уплачивать налог с предполагаемого дохода от собственного пользования.
Ставка налога составляет 19% для резидентов Европейского Союза, Исландии или Норвегии и 24% для резидентов других стран.
В обоих случаях налог рассчитывается исходя из 1,1% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, если эта стоимость была пересмотрена после 1 января 1994 года, или 2% – в остальных случаях.
Пример:
Гражданин Германии Дитер Шмидт, являющийся резидентом Германии, владеет квартирой в Алтее, которую использует для отпуска, и кадастровая стоимость которой составляет 250.000 €. Расчётная база будет равна 250.000 x 1,1% = 2.750 €. Сумма налога составит 19% от 2.750 €, то есть 522,50 €.
Срок подачи декларации и уплаты подоходного налога с нерезидентов в случае недвижимости, используемой для собственных нужд, — период с 1 января по 31 декабря года, следующего за годом образования налогового обязательства.
В течение максимального срока в три месяца, исчисляемого с момента продажи жилья, нерезидент‑собственник в Испании обязан задекларировать полученную прибыль и уплатить соответствующий налог.
Лицо, приобретающее жильё у нерезидента, будь оно резидентом или нерезидентом, обязано удержать 3% от цены и перечислить эту сумму в налоговые органы.
Этот платёж, осуществляемый покупателем, рассматривается как авансовый платёж по налогу, подлежащему уплате собственником‑продавцом с полученной прибыли. Если удержанные покупателем 3% превышают сумму налога, подлежащую уплате собственником‑продавцом, он может потребовать возврата излишне уплаченной суммы.
Что происходит, если покупатель не перечисляет эти 3%?
В таком случае приобретённая недвижимость будет обременена обязательством по уплате налога, и Реестр собственности сделает соответствующую отметку в записи об объекте на имя покупателя. Эта отметка может быть снята только по истечении срока давности либо при предъявлении документа, подтверждающего уплату налога, либо официального сертификата об отсутствии налогового обязательства или о давности задолженности.
ВНИМАНИЕ!
Испанская налоговая служба не направляет нерезидентам никаких уведомлений, требований об оплате или налоговых расчётов по подоходному налогу с нерезидентов. Нерезиденты (или их представители) обязаны самостоятельно производить расчёт, заполнять соответствующую форму самоналогообложения и осуществлять уплату налога.
Важно предупредить владельцев недвижимости, которые не подавали декларацию по подоходному налогу с нерезидентов, о необходимости урегулировать свою налоговую ситуацию во избежание серьёзных финансовых санкций.
Не менее важно подчеркнуть, что нерезиденты, владеющие жильём, обязаны декларировать не только сам факт владения этой недвижимостью, но и любой иной доход, полученный в Испании от экономической деятельности.
Налог на имущество взимается с чистой стоимости активов физических лиц.
Да. Нерезиденты, владеющие недвижимостью или другими активами в Испании, подлежат налогообложению налогом на имущество на тех же условиях, что и резиденты.
Налоговая база равна чистой стоимости объекта (стоимость за вычетом долгов, таких как ипотека).
Применяется необлагаемый минимум 700 000 €. Если общая стоимость активов в Испании не превышает эту сумму, налог не уплачивается.
Пара, владеющая объектом стоимостью менее 1 400 000 € (по 50% на каждого), не обязана подавать декларацию и платить налог.
Ставки налога варьируются от 0,2% до 2,5% и применяются прогрессивно.
Многие современные соглашения об избежании двойного налогообложения предоставляют Испании право облагать налогом акции компаний, более 50% активов которых составляют испанская недвижимость.
Однако некоторые испанские суды постановили, что налог на имущество применяется только к активам, находящимся или исполняемым в Испании, и не распространяется на иностранные компании, несмотря на положения соглашений.
Местный налог, который ежегодно платят все владельцы недвижимости – резиденты и нерезиденты. Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и взимается муниципалитетом, обычно с сентября по ноябрь.
Нерезидентные компании, зарегистрированные в офшорных юрисдикциях и владеющие испанской недвижимостью, обязаны платить 3% от кадастровой стоимости ежегодно до 31 января.
Компании, освобождённые от налога на основании международных соглашений, обязаны предоставить налоговым органам адрес электронной почты для официальных уведомлений.
Этот налог касается наследников и бенефициаров наследства или дарений. Регулируется автономными сообществами, что создаёт значительные региональные различия.
В отличие от других стран, в Испании не предусмотрено автоматическое освобождение для супругов.
Резиденты Испании обязаны декларировать иностранные активы стоимостью свыше 50 000 € в следующих категориях:
Декларация подаётся в электронном виде. Непредставление или ошибки в декларации влекут серьёзные штрафы.
Теперь вы знаете, какие налоги должны платить владельцы недвижимости в Испании, будь то испанцы или иностранцы, резиденты или нерезиденты. Вы также знаете различия в налогообложении, суммах и сроках оплаты в зависимости от вашего статуса резидента.
Тем не менее, следует помнить, что налоговые вопросы сложны и изменчивы, поэтому мы настоятельно рекомендуем при покупке или продаже жилья полагаться на помощь настоящих профессионалов, обладающих необходимой подготовкой и опытом в сфере недвижимости и налогообложения, а не доверять свои дела простому «продавцу домов».
В ALTEAINVEST мы обладаем необходимой –и подтвержденной– подготовкой и более чем 45-летним опытом, что гарантирует вам эффективную помощь в планировании налогообложения наилучшим образом для (законного) снижения суммы налогов и избежания возможных санкций.
Чем мы можем помочь?
Если услуги, которая вам требуется, нет в этом списке, пожалуйста, обращайтесь к нам. Мы также можем помочь вам или порекомендовать другого коллегу, специализирующегося на других вопросах, будь то юридические или технические. В ALTEAINVEST мы хотим, чтобы ваше пребывание в Испании как владельца недвижимости — будь то постоянное или временное, деловое или развлекательное — было свободным от любых проблем, которые может вызвать незнание законов или страны.
Найдите свою идеальную недвижимость
