EIN HAUS IN SPANIEN ÜBER EINE AUSLÄNDISCHE GESELLSCHAFT KAUFEN?
Kann man Immobilien in Spanien über eine ausländische Gesellschaft erwerben?
Investitionen in Immobilien in Spanien, insbesondere in erstklassigen Lagen wie Altea, Albir, La Nucía und an der Costa Blanca, werden für internationale Käufer immer attraktiver.
Eine Frage, die uns bei ALTEAINVEST häufig gestellt wird, lautet: Kann ich Immobilien in Spanien über eine ausländische Gesellschaft erwerben?
Die Antwort lautet JA. Die Entscheidung ist jedoch mit wichtigen rechtlichen, steuerlichen und praktischen Aspekten verbunden, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Die eigentliche Frage ist nicht, ob es möglich ist, sondern ob es in Ihrem konkreten Fall angemessen, effizient und rechtlich einwandfrei ist.
Ist es legal, Immobilien in Spanien über eine ausländische Gesellschaft zu kaufen?
Ja. Das spanische Recht erlaubt sowohl Privatpersonen als auch Gesellschaften – ob spanisch oder ausländisch – den Erwerb von Immobilien in Spanien. Das bedeutet, Sie können eine Immobilie erwerben über:
Eine in Ihrem Heimatland registrierte Gesellschaft
Eine Offshore-Gesellschaft
Eine spanische Gesellschaft
Legalität bedeutet jedoch nicht immer Eignung. Die entscheidende Frage lautet nicht „Können Sie es tun?“, sondern „Sollten Sie es tun?“
Warum ziehen Käufer die Nutzung einer ausländischen Gesellschaft in Betracht?
Es gibt mehrere Gründe, warum internationale Investoren diese Struktur in Betracht ziehen:
✔ Vermögensschutz
Trennung des Privatvermögens von Investitionen.
✔ Datenschutz
In einigen Rechtsordnungen ist die Eigentümerschaft möglicherweise weniger öffentlich sichtbar. Gemäß dem Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche müssen Finanzinstitute und Notare jedoch den wirtschaftlich Berechtigten hinter der erwerbenden Gesellschaft identifizieren.
Das bedeutet, dass die Personen, die letztlich die Kontrolle über das Unternehmen ausüben, während der Transaktion ordnungsgemäß identifiziert werden müssen.
✔ Investitionsstrukturierung
Insbesondere bei Portfolios oder mehreren Immobilien.
✔ Flexibilität bei der Unternehmensbeteiligung
Erleichterung künftiger Übertragungen von Anteilen anstelle von Immobilien.
✔ Nachlass- und Nachfolgeplanung
Diese Vorteile gelten nur unter bestimmten Umständen und müssen genau geprüft werden.
Wichtige rechtliche, steuerliche und regulatorische Überlegungen
Hier ist professionelle Beratung unerlässlich. In den letzten Jahren hat sich der rechtliche Rahmen für Immobilientransaktionen in Spanien erheblich weiterentwickelt.
Gesetze zur Steuertransparenz und Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche bilden nun einen zentralen Bestandteil des rechtlichen Umfelds für Immobilienerwerbe.
Der Kauf über eine ausländische Gesellschaft kann Folgendes nach sich ziehen:
- Höhere Besteuerung
In einigen Fällen:
Es können zusätzliche Steuern anfallen
Geringer steuerlicher Vorteil im Vergleich zu Privatpersonen
- Jährliche Steuerpflichten
Unternehmen, die Immobilien in Spanien besitzen, müssen:
Jährliche Steuererklärungen einreichen
Einkünfte oder fiktive Einkünfte angeben
Die spanischen Steuervorschriften einhalten
- Vorschriften zur Bekämpfung der Steuerumgehung
Die spanischen Behörden überwachen Strukturen, die in erster Linie der Steuerreduzierung dienen, sehr genau. Eine falsche Strukturierung kann zu Folgendem führen:
Strafen
Nachforderungen
Rechtliche Komplikationen
- Erhöhte administrative Komplexität
Der Besitz über eine Gesellschaft beinhaltet:
Kontinuierliche Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
Buchhaltungs- und Verwaltungsanforderungen
Rechtliche Aufsicht
Über die traditionelle Due Diligence hinaus
Die rechtliche Due Diligence in Spanien beschränkt sich nicht mehr nur auf die Überprüfung des Eigentumsrechts oder die Kontrolle von Belastungen im Grundbuch. Sie erfordert heute eine umfassendere und differenziertere Analyse, einschließlich:
Verpflichtungen zur Einhaltung der Steuervorschriften
Anforderungen zur Bekämpfung der Geldwäsche
Überprüfung der Herkunft der Mittel
Grenzüberschreitende regulatorische Auswirkungen
Mit anderen Worten: Die Sicherstellung, dass die Transaktion aus regulatorischer Sicht reibungslos ablaufen kann, ist genauso wichtig wie die Überprüfung der Immobilie selbst.
Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie in Spanien über eine ausländische Gesellschaft zu erwerben?
Der Kauf über eine ausländische Gesellschaft kann in folgenden Fällen angebracht sein:
Sie erwerben mehrere Immobilien als Kapitalanlage
Sie benötigen eine Unternehmensstruktur für die Vermögensverwaltung
Sie haben eine auf Ihre Situation zugeschnittene steuerliche Beratung erhalten
Für den Kauf von Standardwohnimmobilien ohne klaren strategischen Grund wird dies im Allgemeinen nicht empfohlen.
Wann die Nutzung einer Gesellschaft möglicherweise nicht ratsam ist
In vielen Fällen, insbesondere für private Käufer:
Kauf einzelner Wohnimmobilien
Ferienhäuser
Lifestyle-Investitionen
Eine Unternehmensstruktur kann unnötige Komplexität und Kosten mit sich bringen.
Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt
Bei ALTEAINVEST beobachten wir oft, dass Käufer:
Strukturen ohne angemessene rechtliche Beratung aufbauen
Sich auf Ratschläge verlassen, die nicht an das spanische Recht angepasst sind
Von Steuervorteilen ausgehen, die nicht zutreffen
Compliance-Verpflichtungen unterschätzen
Unnötige Komplexität schaffen
Diese Fehler können kostspielig sein und sich später nur schwer korrigieren lassen.
Wie ALTEAINVEST helfen kann
Als Immobilienagentur und Anwaltskanzlei, die auf Immobilientransaktionen mit ausländischen Staatsangehörigen spezialisiert ist, bieten wir einen umfassenden Ansatz:
✔ Rechtliche und steuerliche Prüfung
Wir analysieren, ob der Kauf über eine Gesellschaft in Ihrem Fall geeignet ist.
✔ Beratung zur Strukturierung
Wir beraten Sie hinsichtlich der effizientesten und vorschriftsmäßigen Eigentümerstruktur.
✔ Umfassende Transaktionsbetreuung
Von der Due Diligence bis zum Abschluss sorgen wir in jeder Phase für Rechtssicherheit und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Gründung einer spanischen Gesellschaft.
✔ Expertise im Umgang mit internationalen Kunden
Wir beraten regelmäßig Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus. Wir waren an über 3.000 Immobilientransaktionen beteiligt, von denen einige über Gesellschaften mit Sitz in Spanien und anderen Ländern abgewickelt wurden
Warum internationale Käufer auf ALTEAINVEST vertrauen
Über 45 Jahre Erfahrung
Fundierte Kenntnisse des spanischen Immobilien-, Gesellschafts- und Steuerrechts
Nachweisbare Erfolgsbilanz mit internationalen Investoren
Diskreter, professioneller und ergebnisorientierter Ansatz
Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien?
Bevor Sie entscheiden, wie Sie Ihren Kauf strukturieren, ist es unerlässlich, die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.
Bei ALTEAINVEST bieten wir Ihnen eine klare, maßgeschneiderte und vertrauliche Bewertung, um Ihnen zu helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.
