Diferencias entre Catastro y Registro: ¿pueden impedir vender tu propiedad?
¿Metros que no cuadran? El motivo que puede complicar la venta de tu casa en Altea
Si estás pensando en vender una vivienda o terreno en Altea o en cualquier otro pueblo de la Costa Blanca y has descubierto que los metros no coinciden entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, es normal que te preocupes.
Sin embargo, aunque eso es algo frecuente en Altea y en la Costa Blanca es también algo que en ocasiones, sin que el propietario lo sepa, puede bloquear o ralentizar la venta de una villa o terreno.
En ALTEAINVEST vemos este problema constantemente, y muchas veces es el motivo real por el que una propiedad no se vende.
¿Qué diferencia hay entre Catastro y Registro?
Antes de nada, es clave entender la diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad y entender bien esa diferencia evita muchos problemas al comprar o vender un inmueble.
El Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y su finalidad es describir físicamente un inmueble y servir como base de cálculo de algunos impuestos tales como IBI o plusvalía, pero no demuestra legalmente quién es el dueño de un inmueble. En el Catastro donde podemos geolocalizar cualquier inmueble en el mapa y acceder a datos públicos como dirección, referencia catastral y superficie.
El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y es donde se inscriben los derechos sobre los inmuebles y su finalidad es dar seguridad jurídica y proteger los derechos del propietario frente a terceros. En ese Registro consta la descripción legal del inmueble, quien es su propietario, los derechos reales sobre el inmueble como por ejemplo un usufruto o una servidumbre de paso y si tiene cargas tales como hipotecas, embargos judiciales, etc.
El Catastro y el Registro de la Propiedad han estado completamente separados hasta que, en el año 2015 se puso en marcha una iniciativa legislativa para coordinarlos y así garantizar mejor la seguridad jurídica. Mediante la Ley 13/15 de coordinación del Catastro y el Registro de la Propiedad se desarrollaron los aspectos técnicos para el intercambio de información entre los dos registros.
La información del Registro de la Propiedad será la que prevalezca cuando se trate de hacer valer un dato relativo a la propiedad, las facultades de disposición del propietario o las cargas y gravámenes que afectan a la finca tales como servidumbres, limitaciones del dominio, usufructos, hipotecas, etc
¿Por qué hay diferencias entre los datos de Catastro y Registro?
Las diferencias de superficie entre esos dos registros es muy habitual en España, especialmente en los siguientes casos:
Viviendas antiguas
Reformas o ampliaciones no declaradas
Parcelas rústicas
Cambios no inscritos en el Registro
¿Qué ocurre si las superficies no coinciden?
Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, los linderos de la finca, e incluso en la titularidad o los datos de ubicación de la finca.
Cuando hay diferencias en los metros (por ejemplo, 120 m² en Catastro y 90 m² en Registro), a veces se pueden generan varios problemas:
1. Dificultades para conseguir hipoteca
A la hora de conceder una hipoteca, las entidades se basan en los datos del Registro de la Propiedad pero si hay discrepancias con el Catastro podrían denegar la financiación o reducir su importe hasta que la situación se regularice.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que los inmuebles aportados en garantía para una hipoteca sean objeto de una tasación adecuada realizada por una empresa de tasación homologada, y si el tasador observa discrepancias más o menos relevantes entre el Registro de la Propiedad, la parcela catastral y la realidad física de la finca, por diferencias sustanciales de superficie, linderos o configuración, el informe de tasación se ve comprometido y, por tanto, también, la viabilidad de la operación.
2. Desconfianza del comprador
Una diferencia de superficie genera dudas inmediatas a los compradores, especialmente si son extranjeros y desconocen la diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad y las complejidades del sistema español.
Resultado: negociaciones a la baja o directamente pérdida del comprador
3. Posibles incidencias en Notaría y/o Registro de la Propiedad
El notario podría dejar constancia de la discrepancia en la escritura de compraventa, o solicitar aclaraciones o informes técnicos, lo cual podría retrasar la operación de compraventa o tal vez ser motivo de preocupación para el comprador que podría negarse a firmar la escritura mientras no se coordine el Catastro con el Registro, lo cual podría incluso echar a perder la venta.
4. Pérdida de valor de la propiedad
Una vivienda con inconsistencias documentales es más difícil de vender y algunos compradores podrían solicitar una reducción del precio o incluso desistir de la compra.
5. Denegación de licencias urbanísticas
El Ayuntamiento podría exigir una rectificación registral o catastral.
6. Conflictos sobre linderos
En estos casos es recomendable iniciar una conciliación notarial para delimitar las fincas. Si no hay acuerdo, se puede acudir a la vía judicial:
Acción reivindicatoria Para reclamar superficie invadida.
Acción de deslinde y amojonamiento:Para determinar los linderos exactos.
✅ ¿Se puede solucionar?
Sí, y en muchos casos es recomendable hacerlo antes de vender pero no siempre es obligatorio, depende de la situación. Por regla general, aunque no siempre, en ALTEAINVEST recomendamos regularizar la situación a la mayor brevedad posible porque los plazos de resolución siguen siendo, en muchos casos, poco compatibles con la rapidez que exige una operación de venta o financiación del inmueble.
Cómo solucionar diferencias entre Catastro y Registro
Hay varios modos de solucionar esa irregularidad para que ambos registros coicidan oficialmente.
1. Coordinación Catastro–Registro
Se requiere un técnico, arquitecto o topógrafo, que prepare un informe de validación gráfica catastral, en el cual se superpone el plano actual del Catastro al plano georeferenciado del inmueble físico. La representación geográfica georreferenciada (RGG) es un sistema de localización de inmuebles que identifica la finca en el mapa a través del sistema de coordenadas oficial español.
2. Corrección en Catastro
Si el error está en el Catastro, se puede corregir mediante un trámite administrativo llamado procedimiento de “Subsanación de discrepancias”.
3. Rectificación en el Registro de la Propiedad
Cuando la realidad del inmueble no coincide con lo inscrito en el Registro de la Propiedad, la coordinación se realiza mediante un certificado técnico incorporado a una escritura notarial.
4. Expediente de dominio
En casos complejos, especialmente cuando se trata de fincas rústicas, se requiere realizar un procedimiento especial denominado ‘expediente de dominio’.
¿Siempre hay que solucionarlo antes de vender?
No necesariamente. En algunos casos se puede vender el inmueble igualmente si:
Se informa correctamente al comprador
Se adapta la estrategia de venta
Se estructura bien la operación
Aquí es donde entra la diferencia entre una agencia inmobiliaria ‘normal’ y una profesional con experiencia en este tipo de incidencias.
Caso real en la Costa Blanca
Propiedad en Altea con 140 m² en Catastro y 110 m² en el Registro de la Propiedad
Problema: El comprador no conseguía financiación
En ALTEAINVEST:
Analizamos la situación
Coordinamos documentación
Ajustamos la estrategia
Resultado: operación cerrada con éxito y sin pérdidas de tiempo.
Conclusión
Si el Catastro y el Registro no coinciden:
✔ Es un problema frecuente
✔ Puede bloquear una venta
✔ Tiene solución
Pero lo más importante es saber cómo gestionarlo según cada caso.
¿Tienes este problema y no sabes qué hacer?
En ALTEAINVEST analizamos tu propiedad y te decimos exactamente:
Qué está pasando
Si afecta a la venta
Cómo solucionarlo
En ALTEAINVEST, le ayudamos a solucionar cualquier conflicto entre Catastro y Registro. Nuestro equipo interno de abogados cuenta con experiencia en:
Regularización de fincas.
Procedimientos registrales y notariales.
Defensa judicial por invasión de linderos o discrepancias documentales.
Asesoría en operaciones de compraventa y herencias.
