Кадастр и реестр недвижимости: могут ли расхождения помешать продаже вашей недвижимости?
Не сходятся квадратные метры? Проблема, которая может осложнить продажу вашей недвижимости
Если вы планируете продать недвижимость или участок в Альтее или где-либо на Коста-Бланке и обнаружили, что площадь в кадастре и земельном реестре не совпадает, то вполне нормально беспокоиться.
Хотя такая ситуация довольно распространена в Альтее и по всей Коста-Бланке, она может — зачастую даже без ведома владельца — задержать или даже заблокировать продажу виллы или участка.
В ALTEAINVEST мы сталкиваемся с этой проблемой регулярно, и во многих случаях именно она является настоящей причиной, по которой недвижимость не продается.
В чем разница между кадастром и земельным реестром?
Понимание разницы между кадастром и земельным реестром имеет огромное значение. Четкое понимание этого может предотвратить многие проблемы при покупке или продаже недвижимости в Испании.
Кадастр — это административный реестр, подведомственный Министерству финансов (Hacienda). Его цель — описать физические характеристики объекта недвижимости и служить основой для расчета налогов, таких как IBI (налог на недвижимость) или plusvalia (местный налог на прирост капитала). Однако он не является юридическим доказательством права собственности. Кадастр позволяет определять географическое положение объектов недвижимости и получать доступ к общедоступным данным, таким как адрес, кадастровый номер и площадь.
Земельный реестр, подведомственный Министерству юстиции, регистрирует юридические права на недвижимость. Его цель — обеспечить правовую безопасность и защитить права собственности от третьих лиц. Он включает юридическое описание объекта недвижимости, право собственности, права, такие как право пользования или сервитуты, а также любые обременения, такие как ипотеки или залоги.
Обе системы функционировали независимо друг от друга до 2015 года, когда Закон 13/2015 ввел меры по их координации и повышению правовой определенности посредством обмена данными.
В юридических вопросах — право собственности, права или обременения — всегда превалирует Земельный реестр.
Почему возникают несоответствия?
Расхождения между Кадастром и Земельным реестром очень распространены в Испании, особенно в следующих случаях:
Старые объекты недвижимости
Незарегистрированные ремонтные работы или пристройки
Сельские участки
Изменения, не зарегистрированные официально
Что происходит, если площади не совпадают?
Расхождения могут касаться площади, границ, сведений о владельце или даже данных о местоположении. Если в отношении объекта недвижимости обнаруживаются расхождения, могут возникнуть следующие проблемы:
1. Проблемы с ипотекой
Банки полагаются на данные Земельного реестра. При наличии расхождений в финансировании может быть отказано или его размер может быть уменьшен до тех пор, пока проблема не будет решена.
В соответствии с Законом 5/2019 о кредитовании недвижимости объекты, используемые в качестве залога, должны пройти официальную оценку. Если оценщик обнаружит несоответствия между данными реестра, кадастра и физической реальностью, оценка — и, следовательно, сделка — могут оказаться под угрозой.
2. Недоверие со стороны покупателя
Расхождения в площади сразу вызывают опасения, особенно у иностранных покупателей, не знакомых с испанской системой.
Результат: пересмотр цены или потеря покупателя.
3. Проблемы с нотариусом или реестром
Нотариус может отметить несоответствия в акте или запросить технические разъяснения, что задержит сделку или даже приведет к отказу покупателя.
4. Потеря стоимости недвижимости
Недвижимость с юридическими несоответствиями сложнее продать и часто требует снижения цены.
5. Проблемы с градостроительством
Местные власти могут потребовать исправлений перед выдачей разрешений.
6. Конфликты по границам
Они могут потребовать нотариального посредничества или судебных действий, таких как:
Претензии на право собственности (для возврата захваченной земли)
Процедуры демаркации границ
Можно ли это решить?
Да. Во многих случаях рекомендуется устранить несоответствия до продажи — хотя это не всегда обязательно.
В ALTEAINVEST мы обычно рекомендуем решать эту проблему как можно раньше, так как сроки урегулирования часто несовместимы со скоростью, необходимой для процесса продажи или ипотеки.
Как устранить несоответствия между кадастром и земельным реестром
Существует несколько способов согласования обоих реестров:
1. Согласование кадастра и реестра
Квалифицированный специалист (архитектор или геодезист) готовит графический отчет о проверке, согласовывая кадастровые данные с геореференцированной реальностью объекта недвижимости.
2. Исправление в кадастре
Если ошибка находится в кадастре, ее можно исправить посредством административной процедуры, известной как «устранение несоответствий».
3. Исправление в земельном реестре
Если реестр содержит неточности, требуется нотариальный акт, подкрепленный техническим сертификатом.
4. Процедура установления права собственности (Expediente de Dominio)
В более сложных случаях, особенно при работе с сельской недвижимостью, необходима специальная юридическая процедура.
Обязательно ли устранять несоответствия перед продажей?
Не обязательно. Недвижимость можно продать, если:
Покупатель должным образом проинформирован
Стратегия продажи адаптирована
Сделка тщательно структурирована
Именно в этом заключается разница между стандартным агентством недвижимости и профессиональным агентством, имеющим опыт в решении таких вопросов.
Реальный случай на Коста-Бланке
Недвижимость в Альтее: 140 м² в кадастре против 110 м² в земельном реестре
Проблема: Покупатель не смог получить финансирование
В ALTEAINVEST:
Мы проанализировали ситуацию
Скоординировали документацию
Корректировали стратегию продаж
Результат: Успешная сделка без задержек
Вывод
Если данные Кадастра и Земельного реестра не совпадают, это может:
• Поставить кредитование вашего покупателя под угрозу
• Мгновенно вызвать недоверие
• Задержать сделку на месяцы
• Или незаметно сорвать вашу продажу вовсе
Но это довольно распространенная ситуация и…., ее можно решить
Ключ заключается в том, чтобы знать, как правильно с этим справиться в каждом конкретном случае.
У вас есть такая проблема?
В ALTEAINVEST мы анализируем вашу недвижимость и точно сообщаем вам:
Что происходит
Влияет ли это на продажу
Как решить проблему
Наша собственная юридическая команда специализируется на:
Урегулировании правового статуса недвижимости
Регистрационных и нотариальных процедурах
Юридической защите в спорах о границах
Консультациях по сделкам купли-продажи и наследования
