Kataster a rejestr gruntów: czy rozbieżności mogą uniemożliwić sprzedaż nieruchomości?
Powierzchnia, która się nie zgadza? Problem, który może skomplikować sprzedaż Twojej nieruchomości
Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość lub działkę w Altea lub gdziekolwiek na Costa Blanca i odkryłeś, że powierzchnia w katastrze i rejestrze gruntów się nie zgadza, to zupełnie normalne, że się martwisz.
Chociaż ta sytuacja jest dość powszechna w Altea i na całej Costa Blanca, może ona – często nawet bez wiedzy właściciela – opóźnić lub nawet zablokować sprzedaż willi lub działki.
W ALTEAINVEST regularnie spotykamy się z tym problemem i w wielu przypadkach jest to prawdziwy powód, dla którego nieruchomość nie zostaje sprzedana.
Jaka jest różnica między katastrem a rejestrem gruntów?
Zrozumienie różnicy między katastrem a rejestrem gruntów jest niezbędne. Jasne zrozumienie tego zagadnienia może zapobiec wielu problemom przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
Kataster to rejestr administracyjny podlegający Ministerstwu Finansów (Hacienda). Jego celem jest opisanie fizycznych cech nieruchomości i służy jako podstawa do obliczania podatków, takich jak IBI (podatek od nieruchomości) lub plusvalia (lokalny podatek od zysków kapitałowych). Jednak nie stanowi on prawnego dowodu własności. Kataster pozwala na geolokalizację nieruchomości i dostęp do danych publicznych, takich jak adres, numer katastralny i powierzchnia.
Rejestr gruntów, podlegający Ministerstwu Sprawiedliwości, rejestruje prawa do nieruchomości. Jego celem jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego i ochrona praw własności przed osobami trzecimi. Zawiera on opis prawny nieruchomości, informacje o własności, prawach takich jak użytkowanie lub służebności oraz wszelkich obciążeniach, takich jak hipoteki lub zastawy.
Oba systemy funkcjonowały niezależnie do 2015 r., kiedy to ustawa 13/2015 wprowadziła środki mające na celu ich koordynację i poprawę pewności prawnej poprzez wymianę danych.
W kwestiach prawnych — własności, praw lub obciążeń — zawsze pierwszeństwo ma Rejestr Gruntów.
Dlaczego pojawiają się rozbieżności?
Różnice między katastrem a Rejestrem Gruntów są w Hiszpanii bardzo powszechne, szczególnie w przypadku:
Starszych nieruchomości
Niezgłoszonych remontów lub rozbudów
Działek wiejskich
Zmian niezarejestrowanych formalnie
Co się dzieje, jeśli powierzchnie się nie zgadzają?
Rozbieżności mogą dotyczyć powierzchni, granic, szczegółów dotyczących własności, a nawet danych dotyczących lokalizacji. Jeśli nieruchomość wykazuje rozbieżności, może to spowodować kilka problemów, takich jak:
1. Trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego
Banki opierają się na danych z rejestru gruntów. Jeśli istnieją rozbieżności, finansowanie może zostać odrzucone lub ograniczone do czasu rozwiązania problemu.
Zgodnie z ustawą 5/2019 o kredytach na nieruchomości, nieruchomości wykorzystywane jako zabezpieczenie muszą zostać poddane oficjalnej wycenie. Jeśli rzeczoznawca wykryje niezgodności między danymi z rejestru, katastru a rzeczywistością fizyczną, wycena – a co za tym idzie transakcja – może być zagrożona.
2. Nieufność kupującego
Rozbieżności w powierzchni natychmiast budzą obawy, zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców, którzy nie znają hiszpańskiego systemu.
Skutek: renegocjacje ceny lub utrata kupującego.
3. Problemy z notariuszem lub rejestrem
Notariusz może odnotować rozbieżności w akcie notarialnym lub zażądać wyjaśnień technicznych, co opóźni transakcję, a nawet spowoduje wycofanie się nabywcy.
4. Utrata wartości nieruchomości
Nieruchomości z rozbieżnościami prawnymi są trudniejsze do sprzedania i często wymagają obniżenia ceny.
5. Kwestie urbanistyczne
Władze lokalne mogą wymagać korekt przed wydaniem pozwoleń.
6. Spory graniczne
Mogą one wymagać mediacji notarialnej lub działań prawnych, takich jak:
Roszczenia dotyczące własności (w celu odzyskania zajętej ziemi)
Procedury wytyczania granic
Czy da się to rozwiązać?
Tak. W wielu przypadkach wskazane jest rozwiązanie rozbieżności przed sprzedażą — choć nie zawsze jest to obowiązkowe.
W ALTEAINVEST zazwyczaj zalecamy zajęcie się tą kwestią jak najwcześniej, ponieważ terminy rozwiązania często są nie do pogodzenia z tempem wymaganym w procesie sprzedaży lub uzyskania kredytu hipotecznego.
Jak rozwiązać rozbieżności między katastrem a rejestrem gruntów
Istnieje kilka sposobów na uzgodnienie obu rejestrów:
1. Koordynacja katastru z rejestrem
Wykwalifikowany technik (architekt lub geodeta) przygotowuje graficzny raport weryfikacyjny, uzgadniając dane katastralne z rzeczywistym położeniem nieruchomości.
2. Korekta w katastrze
Jeśli błąd leży po stronie katastru, można go skorygować w ramach procedury administracyjnej znanej jako „usunięcie rozbieżności”.
3. Sprostowanie w rejestrze gruntów
Jeśli rejestr jest nieprawidłowy, wymagany jest akt notarialny poparty certyfikatem technicznym.
4. Postępowanie dotyczące własności (Expediente de Dominio)
W bardziej złożonych przypadkach, zwłaszcza dotyczących nieruchomości wiejskich, konieczna jest specjalna procedura prawna.
Czy zawsze należy to rozwiązać przed sprzedażą?
Niekoniecznie. Nieruchomość nadal można sprzedać, jeśli:
Kupujący jest odpowiednio poinformowany
Strategia sprzedaży jest dostosowana
Transakcja jest starannie skonstruowana
Właśnie w tym tkwi różnica między standardową agencją nieruchomości a profesjonalną, doświadczoną w rozwiązywaniu takich problemów.
Prawdziwy przypadek na Costa Blanca
Nieruchomość w Altea: 140 m² w katastrze vs 110 m² w rejestrze gruntów
Problem: Kupujący nie mógł uzyskać finansowania
W ALTEAINVEST:
Przeanalizowaliśmy sytuację
Skoordynowaliśmy dokumentację
Dostosowaliśmy strategię sprzedaży
Wynik: Udana transakcja bez opóźnień
Wniosek
Jeśli dane w katastrze i rejestrze gruntów nie są zgodne, może to:
• Uniemożliwić kupującemu uzyskanie kredytu hipotecznego
• Natychmiast wywołać nieufność
• Opóźnić transakcję o miesiące
• Lub po cichu całkowicie zniweczyć sprzedaż
Jednak jest to dość powszechne i… można to rozwiązać
Kluczem jest wiedza, jak właściwie zarządzać tą sytuacją w każdym konkretnym przypadku.
Czy masz ten problem?
W ALTEAINVEST analizujemy Twoją nieruchomość i dokładnie informujemy Cię:
Co się dzieje
Czy ma to wpływ na sprzedaż
Jak to rozwiązać
Nasz wewnętrzny zespół prawny specjalizuje się w:
Regularizacji nieruchomości
Procedurach rejestracyjnych i notarialnych
Obronie prawnej w sporach granicznych
Doradztwie w transakcjach sprzedaży i spadkowych
