Prix des villas et chalets à Altea : mythes, réalités et curiosités

Malgré plus de 40 ans d’expérience dans le secteur, on est encore surpris chaque jour par ce que l’on voit et entend au sujet des prix de l’immobilier à Altea.

Nous avons analysé en profondeur 1 416 transactions de ventes immobilières, sur la base de données réelles, fiables et vérifiables obtenues auprès du Registre Foncier, et voici le résultat de notre analyse.

Le prix moyen au mètre carré (selon les actes notariés) à Altea en 2022, y compris les ventes les plus récentes, est de 2 389 €/m², ce qui représente une augmentation de 14,4 % par rapport à l’année 2021, où le prix moyen était de 2 088 €/m². Comme on peut le voir dans le graphique ci-dessous, le prix moyen au mètre carré à Altea est supérieur à la moyenne nationale et nettement plus élevé que dans le reste de la province d’Alicante et de la Communauté valencienne.

Prix moyen au mètre carré

La superficie moyenne des biens vendus en 2022 était de 114 m², et le prix moyen par bien (villas et appartements confondus) s’élevait à 272 346 €, soit un montant nettement supérieur à la moyenne nationale et plus du double de la moyenne dans la province d’Alicante et la Communauté valencienne, comme l’indique le graphique suivant.

Prix moyen des biens vendus

Bien qu’il soit vrai que les prix immobiliers à Altea soient plus élevés que la moyenne nationale, régionale et provinciale, ils restent loin de ceux atteints dans certaines zones centrales ou urbanisations de luxe d’autres municipalités comme Madrid, Barcelone, Marbella ou certaines îles Baléares.

Cependant, il ne manque pas à Altea de propriétaires, promoteurs ou agents immobiliers qui fantasment sur la possibilité d’obtenir des prix astronomiques pour les biens qu’ils mettent en vente, des prix qu’aucun acheteur raisonnablement bien informé n’acceptera de payer.

Bien entendu, le fait que le prix moyen au mètre carré à Altea soit actuellement de 2 389 €/m² implique logiquement que certains biens se vendent à des prix bien supérieurs. Mais... Quel est le prix le plus élevé jamais payé au mètre carré à Altea ?

Le prix le plus élevé/m² payé à Altea était de 7 586 €/m², pour un appartement de luxe en première ligne de plage à Mascarat, d’une superficie de 188 m², vendu pour 1 425 000 €. Il s’agit du prix/m² le plus élevé payé à Altea au cours des dix dernières années.

Les deux seuls autres biens vendus à plus de 7 000 €/m² étaient deux appartements de luxe en première ligne à Cap Negret, l’un de 84 m² vendu pour 614 000 € (soit 7 731 €/m²), l’autre de 99 m² vendu pour 707 000 € (soit 7 154 €/m²).

Concernant le prix au mètre carré des villas, une seule dans toute la commune a (théoriquement) dépassé les 6 000 €/m². Il s’agit d’une villa située à La Olla de 360 m² selon l’acte notarié et de 507 m² selon le cadastre, vendue pour 2 400 000 €. Cela représente 6 667 €/m² sur la base de la surface enregistrée, mais seulement 4 724 €/m² sur la base de la surface cadastrale, cette dernière semblant plus conforme à la réalité.

Calcul de la surface d’un logement

Il convient de préciser que le calcul des "mètres carrés" d’un logement est très hétérogène et constitue, en pratique, un véritable imbroglio. Certains actes de déclaration de construction neuve indiquent la "surface utile", qui correspond en théorie à la surface "habitable", tandis que d’autres actes mentionnent la "surface construite", qui inclut la surface mesurée à l’intérieur du périmètre extérieur du logement.

Mais ce n’est pas toujours le cas : les terrasses couvertes sont généralement comptées à 50 % et les terrasses découvertes ne sont pas comptabilisées, sauf exception. Et pour compliquer davantage les choses, nous avons aussi la "surface selon l’acte" et la "surface cadastrale", qui ne coïncident souvent ni entre elles ni avec la surface réelle du bien.

Enfin, il convient de préciser que, dans l’évaluation de la valeur marchande d’un bien, tous les mètres carrés ne se valent pas : un mètre carré de salon ou de chambre n’a pas la même valeur qu’un sous-sol, un grenier ou une terrasse semi-couverte, sans parler des surfaces telles que piscine, court de tennis ou de paddle, jardins paysagers, voies d’accès ou murs d’enceinte de la parcelle.

Tous ces éléments doivent être pris en compte individuellement dans l’évaluation d’un bien. Il faut bien comprendre que les généralisations sont utiles à des fins statistiques, mais qu’elles ne peuvent servir de base pour évaluer la valeur réelle d’un bien particulier.

Quelle est la villa la plus chère jamais vendue à Altea ?

Selon les données du Registre Foncier, le prix le plus élevé payé pour un bien immobilier à Altea a été de 3 400 000 €. Il s’agit d’une villa moderne en première ligne à Mascarat, construite en 2014, de 722 m² selon l’acte notarié et de 850 m² selon le cadastre (avec une parcelle de 1 945 m²). Le prix/m² était donc de 4 709 €/m² sur la base de la surface enregistrée, ou de 4 000 €/m² selon la surface cadastrale.

Aucune autre villa vendue à Altea n’a dépassé le prix de 3 000 000 €, et seulement cinq d’entre elles ont dépassé les 2 000 000 € : deux à Mascarat, deux à Altea Hills et une à La Olla.

Bien sûr, certains agents immobiliers affirment avoir vendu "de nombreuses" villas à plus de 2 000 000 €, voire à cinq ou six millions d’euros, mais ces déclarations relèvent de la pure fantaisie, sans aucun lien avec la réalité. En 42 ans d’activité dans l’immobilier, avec plus de 2 000 actes passés entre mes mains (pas uniquement à Altea) et bien d’autres dans mon cabinet d’avocat, je n’ai encore jamais vu un bien à Altea vendu à plus de 2 000 000 € (ailleurs, oui).

Répartition des ventes selon la tranche de prix à Altea :

PRIX	% DES BIENS VENDUS
Plus de 3 000 000 €	0,07 %
De 2 000 000 € à 2 999 999 €	0,35 %
De 1 000 000 € à 1 999 999 €	1,34 %
De 500 000 € à 999 999 €	9,75 %
De 250 000 € à 499 000 €	28,11 %
Moins de 250 000 €	60,38 %

Les statistiques ne mentent pas.

Selon les données officielles, plus de 60 % des propriétés vendues à Altea le sont pour moins de 250 000 €, ce qui contredit les discours de certains agents immobiliers qui affirment ne travailler qu’avec des propriétés "haut de gamme", ou qui annoncent que "le marché est en forte hausse", ou que "les prix vont continuer à monter" parce que "les étrangers achètent sans négocier"...

Ce sont des généralisations exagérées qui, loin de refléter la réalité du marché, cherchent simplement à convaincre les vendeurs de fixer des prix de vente irréalistes, dans le but de décrocher un mandat, même si ce bien ne se vendra probablement jamais à ce prix.

Et pourquoi tant d’agents immobiliers donnent-ils des évaluations irréalistes ?

Parce que dans la région d’Altea, la grande majorité des agences ne fonctionnent pas avec des mandats exclusifs, ce qui signifie que plusieurs agences peuvent proposer le même bien à la vente. Dans ce contexte, la concurrence pour obtenir le mandat prime sur la rigueur de l’évaluation, et les agents immobiliers savent parfaitement qu’un propriétaire est plus enclin à confier son bien à celui qui lui donne la valorisation la plus élevée. C’est ce qu’on appelle une "estimation d’attrait", une technique bien connue qui consiste à flatter l’ego du vendeur pour obtenir son mandat.

Le problème, c’est qu’un bien surestimé reste des mois ou des années sur le marché, sans recevoir d’offres sérieuses. Il est souvent survisité, mais ne se vend pas. Avec le temps, les visites diminuent, les attentes du vendeur se dégradent et la vente finit souvent par se conclure à un prix bien inférieur à ce qu’on aurait pu obtenir avec une bonne stratégie dès le départ.

Cela ne veut pas dire que les agences soient malveillantes — il s’agit plutôt d’un problème structurel du marché local, où l’absence d’exclusivité favorise la surévaluation, qui mène à la stagnation.

En réalité, moins de 10 % des biens mis en vente trouvent preneur au prix initial demandé.

La plupart des ventes nécessitent une ou plusieurs baisses de prix, parfois significatives, avant d’atteindre un niveau attractif pour le marché. L’expérience démontre que le prix de départ détermine la trajectoire de la vente : un bien bien positionné se vend rapidement, souvent à un bon prix, alors qu’un bien surévalué s’enlise et finit souvent par se vendre à perte, après une longue période d’attente et de frustration.

Mais alors, quel est le "juste prix" pour un bien immobilier à Altea ?

Il n’y a pas de réponse unique, car chaque bien est différent, et de nombreux facteurs influencent sa valeur : emplacement, orientation, état de conservation, vues, accessibilité, superficie, distribution, équipements, qualité de construction, prestations, etc.

Mais ce que nous pouvons affirmer, avec des données concrètes à l’appui, c’est que le marché récompense les biens correctement positionnés en termes de rapport qualité/prix, et ignore ceux qui sont surévalués, aussi beaux ou bien situés soient-ils.

La clé pour vendre dans des délais raisonnables et à un bon prix est une stratégie bien pensée, basée sur une évaluation réaliste, des outils de marketing professionnels, une bonne visibilité, des visites bien gérées, une négociation rigoureuse et une connaissance approfondie des aspects juridiques.

Chez ALTEAINVEST, nous ne vendons pas de rêves. Nous vendons des propriétés.

Nous connaissons parfaitement le marché immobilier local, ses dynamiques, ses opportunités… et ses pièges. Nous savons que le prix auquel un bien se vend réellement n’est souvent pas celui auquel il est proposé, et que l’expérience, la transparence et la rigueur font toute la différence.

C’est pourquoi nous nous engageons à proposer à nos clients une évaluation sérieuse et réaliste de la valeur de leur bien, fondée sur des données objectives et comparables, et à les accompagner à chaque étape du processus de vente : préparation du bien, présentation, documentation, marketing, visites, négociation, accompagnement juridique et fiscal… jusqu’à la signature de l’acte.

Nous ne promettons pas l’impossible.
Nous promettons d’agir avec professionnalisme, loyauté et efficacité.

Et c’est sans doute pour cela que plus de 2 000 propriétaires nous ont déjà fait confiance pour vendre leur bien à Altea au cours des 43 dernières années.

Vous souhaitez vendre votre propriété à Altea ?

Avant de fixer un prix au hasard ou de publier une annonce sur internet, parlez avec nous. Nous vous aiderons à :

• Déterminer la vraie valeur de votre propriété sur le marché actuel,
• Définir la stratégie de vente la plus adaptée à votre bien,
• Éviter les erreurs les plus fréquentes qui ralentissent ou empêchent une vente,
• Maximiser vos chances de vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Vous pouvez consulter la section "Vendre votre bien" sur notre site internet ou nous contacter directement. Nous serons ravis de vous conseiller sans engagement et en toute transparence.

ALTEAINVEST.

Depuis 1981, au cœur du marché immobilier d’Altea.

Prix au mètre carré – Répartition des ventes à Altea

PRIX/m2	% DES BIENS VENDUS
De 7.000 à 7.999 €/m2	0,28 %
De 6.000 à 6.999 €/m2	0,21 %
De 5.000 à 5.999 €/m2	0,92 %
De 4.000 à 4.999 €/m2	1,84 %
De 3.000 à 3.999 €/m2	6,78 %
De 2.000 à 2.999 €/m2	26,90 %
De 1.000 à 1.999 €/m2	56,93 %
Moins de 1.000 €/m2	6,14 %

Une curiosité : comme le montre ce tableau, dans de nombreux cas, le prix de certaines propriétés à Altea est inférieur à leur coût de remplacement, c’est-à-dire ce qu’il en coûterait pour les reconstruire aujourd’hui en tenant compte des prix actuels de la main-d'œuvre et des matériaux, ainsi que des coûts indirects (honoraires d’architecte et d’architecte technique pour la conception et la direction des travaux, étude géotechnique, permis de construire, contrôles de qualité, sécurité, etc.).

Cependant, le fait qu’un bien soit proposé à un prix inférieur à son coût de reconstruction ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit d’une « bonne affaire », car il faut aussi tenir compte de sa dépréciation avec le temps. Les coûts de rénovation ou de réhabilitation d’une propriété ancienne peuvent être importants.

Conclusions après l’analyse approfondie de 1.416 ventes de biens immobiliers à Altea

• Prix moyen/m2 : 2.389 €/m2
• Plus de la moitié des biens à Altea ont été vendus à un prix inférieur à 2.000 €/m2 et seulement un sur dix à plus de 3.000 €/m2.
• Il n’est pas rare que le prix d’un bien soit inférieur à son coût de remplacement.
• Prix moyen d’un bien à Altea : 272.346 €
• Prix/m2 le plus élevé jamais payé à Altea : 7.586 €/m2
• Prix le plus élevé payé pour une villa à Altea : 3.400.000 €
• Les prix/m2 les plus élevés concernent les appartements de luxe, non les villas.
• Les prix les plus élevés concernent les biens situés en front de mer.

Les facteurs qui influencent à la hausse ou à la baisse le prix au mètre carré sont :

• L’emplacement, les biens en front de mer étant les plus chers, suivis de ceux situés à proximité du centre urbain ou de la mer, et de ceux dans des urbanisations ou environnements de prestige (golf, Altea Hills, etc.).
• La vue, en particulier les vues panoramiques sur la baie d’Altea.
• Le design architectural, avec une forte demande actuelle pour les styles « moderne » et « ibicenco ».
• L’orientation, sud et sud-est étant les plus prisées.
• L’intimité.
• La superficie et la configuration du terrain, ainsi que la maturité et l’aménagement des espaces verts.
• La qualité des matériaux et des finitions.

Chez ALTEAINVEST, en plus de disposer d'une base de données complète (plus de 2.000 propriétés vendues en 43 ans dans la région), nous avons accès à d'autres sources fiables et vérifiables qui nous permettent de connaître les prix RÉELS de chaque propriété récemment vendue à Altea, y compris celles vendues directement par les propriétaires ou par d’autres agences.

Nous comparons également la superficie, la localisation, l’orientation, la surface construite, les équipements et d’autres éléments clés de chaque bien que nous proposons à la vente avec ceux des biens récemment vendus et d’autres propriétés similaires actuellement sur le marché, que les acheteurs potentiels sont également susceptibles de visiter.

Il arrive souvent que les propriétaires aient tendance à surévaluer leur bien, peut-être en raison de l’attention qu’ils ont portée à sa conception ou à sa rénovation, sans se rendre compte que les acheteurs potentiels peuvent ne pas accorder autant de valeur à cet investissement personnel. Toutefois, cette tendance n’est pas systématique : lorsqu’un bien est sous-évalué, nous le signalons au propriétaire afin de l’aider à en obtenir le juste prix.

Nous savons que certains agents, par manque de professionnalisme ou pour faciliter la vente, recommandent parfois une baisse de prix excessive. D’autres, au contraire, gonflent artificiellement le prix pour obtenir un mandat de vente, au risque de nuire à la commercialisation du bien.

Fixer le bon prix de vente est fondamental. Un bien trop cher ne se vendra pas. La surestimation est l’erreur numéro un commise par les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier.