Ceny willi i domków letniskowych w Altei: mity, realia i ciekawostki

Mimo ponad 40 lat doświadczenia w zawodzie, człowiek wciąż potrafi się zaskoczyć – dzień w dzień – słysząc i widząc, co mówi się o cenach nieruchomości w Altei.

Przeanalizowaliśmy szczegółowo 1.416 transakcji sprzedaży nieruchomości w oparciu o rzeczywiste, wiarygodne i możliwe do zweryfikowania dane z Rejestru Własności, a oto wyniki naszej analizy:

Średnia cena za metr kwadratowy (zgodnie z aktem notarialnym) w Altei w roku 2022, uwzględniając najnowsze transakcje, wyniosła 2.389 €/m², co stanowi wzrost o 14,4% w porównaniu do roku 2021, kiedy to średnia cena wynosiła 2.088 €/m². Jak pokazuje poniższy wykres, średnia cena za m² w Altei przewyższa średnią krajową i jest znacząco wyższa niż w reszcie prowincji Alicante oraz we Wspólnocie Walenckiej.

Średnia cena za metr kwadratowy (rok do roku)

Średnia powierzchnia sprzedanych w 2022 roku nieruchomości wyniosła 114 m², a średnia cena nieruchomości (zarówno domów jednorodzinnych, jak i apartamentów) osiągnęła poziom 272.346 €. To znacznie więcej niż średnia krajowa i ponad dwukrotność średniej ceny w reszcie prowincji Alicante i we Wspólnocie Walenckiej – co można zaobserwować na poniższym wykresie.

Średnia cena nieruchomości (rok do roku)

Choć to prawda, że ceny nieruchomości w Altei są wyższe niż średnie krajowe, regionalne i prowincjonalne, to nadal daleko im do poziomów cen osiąganych przez niektóre nieruchomości w centralnych dzielnicach lub luksusowych urbanizacjach w miastach takich jak Madryt, Barcelona, Marbella czy na niektórych wyspach Balearów.

Nie brakuje jednak właścicieli, deweloperów czy agentów nieruchomości w Altei, którzy fantazjują o osiągnięciu zawrotnych cen za wystawione na sprzedaż nieruchomości – cen, których żaden rozsądny nabywca nie zapłaci.

Oczywiście fakt, że średnia cena za m² w Altei wynosi obecnie 2.389 €/m², oznacza logicznie, że niektóre nieruchomości są sprzedawane za znacznie wyższą cenę. Ale… jaka była najwyższa cena za m² kiedykolwiek zapłacona w Altei?

Najwyższą cenę za m² w Altei – 7.586 €/m² – zapłacono za luksusowy apartament przy samej plaży Mascarat. Miał on 188 m² powierzchni i został sprzedany za 1.425.000 €. To najwyższa cena za m² w ciągu ostatnich 10 lat.

Dwa inne apartamenty, sprzedane za cenę przekraczającą 7.000 €/m², znajdowały się w pierwszej linii przy Cap Negret: jeden o powierzchni 84 m² sprzedano za 614.000 € (7.731 €/m²), a drugi – 99 m² – za 707.000 € (7.154 €/m²).

Jeśli chodzi o domy jednorodzinne (chalety), tylko jeden w całej Altei przekroczył (teoretycznie) próg 6.000 €/m². Chodzi o dom w La Olla o powierzchni 360 m² zgodnie z aktem notarialnym i 507 m² według danych katastralnych, sprzedany za 2.400.000 €. Oznacza to 6.667 €/m² według powierzchni notarialnej, ale tylko 4.724 €/m² według katastru, co wydaje się bliższe rzeczywistości.

Obliczanie powierzchni nieruchomości

Warto wyjaśnić, że sposób obliczania „metrów kwadratowych” nieruchomości jest bardzo niejednorodny i w praktyce tworzy swoisty chaos. W niektórych aktach nowej budowy widnieje „powierzchnia użytkowa” (czyli ta, po której można chodzić), w innych „powierzchnia zabudowana” (czyli powierzchnia w granicach zewnętrznych ścian budynku).

Jednak rzeczywistość często odbiega od tych definicji: zadaszone tarasy zwykle liczone są w 50%, odkryte – wcale, ale nie zawsze jest to regułą. Do tego dochodzą jeszcze powierzchnie zapisane w akcie notarialnym oraz powierzchnie według katastru – które często nie pokrywają się ani ze sobą, ani ze stanem faktycznym.

Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości trzeba pamiętać, że nie każdy metr kwadratowy ma taką samą wartość – metr salonu lub sypialni nie jest równy metrowi piwnicy, strychu czy częściowo zadaszonego tarasu. Wartość mogą też mieć inne elementy, jak basen, kort tenisowy, ogród, podjazd czy mur otaczający działkę.

Wszystkie te „metry kwadratowe” mają mniejsze lub większe znaczenie i trzeba je analizować indywidualnie. Generalizacje są przydatne do celów statystycznych, ale nie mogą służyć do wyceny konkretnej nieruchomości.

Dlatego też wycena nieruchomości nie polega wyłącznie na pomnożeniu liczby metrów przez średnią cenę – nie jest to równanie matematyczne. Wymaga doświadczenia, lokalnej wiedzy i dużej dozy zdrowego rozsądku.

„Ceny żądane” ≠ „ceny sprzedaży”

W przeciwieństwie do „cen żądanych” – które można znaleźć na portalach internetowych i które często są przesadzone i bez żadnego uzasadnienia – „ceny sprzedaży” to te, które rzeczywiście zostały zapłacone i zostały zarejestrowane w oficjalnych dokumentach.

Aby oszacować wartość konkretnej nieruchomości, nie wystarczy przeszukać portale z ogłoszeniami i porównać ceny ofertowe. Potrzebna jest wiedza na temat rzeczywistych cen sprzedaży w tej samej okolicy, z uwzględnieniem powierzchni, standardu wykończenia, orientacji, widoku, lokalizacji i innych istotnych cech. I oczywiście – znajomość prawa, szczególnie lokalnych regulacji urbanistycznych i rejestracyjnych.

Nasza kancelaria specjalizuje się w tym od ponad 40 lat. Jesteśmy prawnikami i agentami nieruchomości, którzy nie tylko znają rynek w teorii, ale i w praktyce – ponieważ codziennie uczestniczymy w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości w Altei i okolicach.

Dane to jedno, a interpretacja to drugie.

Zbiór danych statystycznych nie wystarczy, by właściwie ocenić wartość nieruchomości – trzeba jeszcze umieć te dane odpowiednio interpretować.

Jeśli jesteś właścicielem i zastanawiasz się, za jaką cenę mógłbyś sprzedać swoją nieruchomość, nie wahaj się – zapytaj nas. Jeśli jesteś kupującym i chcesz wiedzieć, czy nieruchomość, którą rozważasz, jest odpowiednio wyceniona – skonsultuj się z nami.

Chętnie się tym zajmiemy – bez zobowiązań.