Цены на виллы и шале в Алтее: мифы, реалии и курьезы

Поэтому оценка недвижимости — это далеко не просто умножение количества квадратных метров на среднюю цену за метр. Это не математическое уравнение. Это вопрос опыта, знаний местного рынка и здравого смысла.

«Запрашиваемая цена» ≠ «Цена продажи»

В отличие от «запрашиваемых цен», которые публикуются на интернет-порталах и часто завышены безо всякого основания, «цены продажи» — это реальные суммы, уплаченные покупателями и зарегистрированные в официальных документах.

Чтобы точно оценить стоимость конкретного объекта недвижимости, недостаточно просто просмотреть объявления и сравнить предлагаемые цены. Необходимо знать реальные цены, по которым были проданы похожие объекты в том же районе, принимая во внимание площадь, качество отделки, ориентацию, вид, расположение и другие ключевые характеристики. И, конечно же, необходимо разбираться в местных юридических и градостроительных нормах.

Наша компания специализируется на этом уже более 40 лет. Мы — юристы и агенты по недвижимости, которые не просто знают рынок в теории, но работают с ним на практике, ежедневно сопровождая сделки купли-продажи недвижимости в Альтее и окрестностях.

Цифры — это одно, а умение их интерпретировать — совсем другое.

Один лишь набор статистических данных не даст полного понимания реальной стоимости объекта. Необходимо уметь правильно анализировать и интерпретировать эти данные.

Если вы владелец недвижимости и хотите узнать, по какой цене вы могли бы её продать — обращайтесь к нам. Если вы покупатель и хотите удостовериться, что цена интересующего вас объекта соответствует рыночной — мы с радостью вам поможем.

Мы будем рады помочь — без каких-либо обязательств.

Какой дом-шале был продан по самой высокой цене в Альтеа?

Согласно данным, полученным из Реестра недвижимости, самая высокая цена, уплаченная за жильё в Альтеа, составила 3.400.000 €. Речь идет о современном доме-шале на первой линии моря в районе Маскарат, построенном в 2014 году, площадью 722 м² по данным из нотариального акта и 850 м² по кадастровым данным (с участком 1.945 м²). Это значит, что цена за квадратный метр составила 4.709 €/м² по данным из акта или 4.000 €/м² по кадастровым данным.

Ни один другой дом-шале, проданный в Альтеа, не превысил цену в 3.000.000 €, и только пять из них были проданы по цене более 2.000.000 €: два в районе Маскарат, два в Альтеа Хиллс и один в Ла Олья.

Безусловно, есть риэлторы, которые по неизвестным причинам утверждают, что продали «много» домов-шале за более чем 2.000.000 €, а то и за пять или шесть миллионов евро. Но такие заявления — не более чем вымысел, не имеющий ничего общего с реальностью. За 42 года работы агентом по недвижимости через мои руки прошло более 2.000 договоров купли-продажи (не только в Альтеа) и еще столько же через мою юридическую практику, и я до сих пор не видел ни одной продажи недвижимости в Альтеа по цене свыше 2.000.000 € (в других местах — да).

Распределение проданных объектов по ценовым категориям:

При таких обстоятельствах удивительно видеть на интернет-порталах объявления о продаже домов-шале, например, одного в Альтеа Хиллс за 7.500.000 €. И еще более удивительно, что одно и то же объявление размещают более полудюжины агентств, что только вредит объекту, «сжигая» его на рынке. Результат — предсказуем: дом до сих пор не продан, и вряд ли будет продан за такую цену, оставаясь на рынке до тех пор, пока цена не будет приведена в соответствие с реальностью или собственник не отзовет его из продажи.

Еще более удивительно видеть, как тот самый единственный дом-шале, проданный всего несколько лет назад за 3.400.000 €, сейчас рекламируется почти десятком агентств на том же портале по цене... 6.400.000 €! Безусловно, это великолепный современный дом, построенный в 2014 году и расположенный в привилегированном месте, но... найдется ли покупатель, готовый заплатить почти в два раза больше, чем нынешний владелец отдал за него менее десяти лет назад? Вряд ли, хотя... ничего невозможного нет. Как-то один из тех агентов, публикующих подобные объявления, сказал: «на такие дома всегда найдется русский...» Возможно, он прав. Но, похоже, в наши дни таких русских стало маловато...

Конечно, если говорить о цене за квадратный метр, то некоторые агентства выставляют дома, особенно в районе Альтеа Хиллс, как если бы они находились на улице Серрано в Мадриде или в самых элитных районах Марбельи или Балеарских островов. Например, мы видели объявление о продаже дома площадью 190 м² на участке всего 900 м² за 2.900.000 €, что соответствует впечатляющим 15.263 €/м² — ни больше ни меньше! И это всего лишь один пример. Достаточно заглянуть, например, на портал Idealista, чтобы увидеть немало объявлений с ценами 8.000, 9.000 или даже 10.000 €/м².

Да, цены на недвижимость в Альтеа сейчас растут стремительно, но на данный момент, по данным Реестра недвижимости, цена за квадратный метр никогда не превышала 8.000 €, и лишь 1,41 % проданных объектов были проданы по цене свыше 5.000 €/м² — и это по данным из актов, которые зачастую указывают меньшую площадь, чем фактическая или кадастровая. Вот как распределяются объекты по ценовым диапазонам:

Любопытный факт

Из приведенной таблицы видно, что в некоторых случаях цена объекта в Альтеа ниже, чем его восстановительная стоимость — то есть затраты на новое строительство с учетом текущих цен на материалы и рабочую силу, а также косвенных расходов (услуги архитектора и технического архитектора, геотехническое исследование, лицензии, контроль качества, проекты по безопасности и гигиене и пр.).

Однако тот факт, что объект продается ниже восстановительной стоимости, не всегда означает, что это выгодная покупка. Следует учитывать износ объекта со временем и возможные высокие расходы на ремонт или реконструкцию.

Выводы после углубленного анализа 1.416 сделок купли-продажи недвижимости в Альтеа

Средняя цена за м²: 2.389 €/м²
Более половины объектов недвижимости в Альтеа были проданы по цене менее 2.000 €/м², и только один из десяти — по цене более 3.000 €/м².
Нередко цена недвижимости в Альтеа оказывалась ниже её восстановительной стоимости.
Средняя цена недвижимости в Альтеа: 272.346 €
Самая высокая цена за м², уплаченная на сегодняшний день в Альтеа: 7.586 €/м²
Максимальная цена, уплаченная за виллу в Альтеа: 3.400.000 €
Самые высокие цены за м² относятся к объектам класса люкс в виде квартир, а не вилл.
Самые высокие цены за м² характерны для объектов на первой линии моря.

Факторы, определяющие более высокую или более низкую цену за м², следующие:

• Расположение, при этом самые высокие цены отмечаются у объектов на первой линии моря, за ними следуют объекты, расположенные рядом с центром города или морем, а также в престижных и элитных урбанизациях, таких как гольф-клуб или Альтеа Хиллс.

• Вид, особенно ценятся панорамные виды на бухту Альтеа.

• Архитектурный стиль, в настоящее время наиболее востребованы «современный» и «ибиский» стили.

• Ориентация, особенно ценится южная и юго-восточная.

• Уединённость

• Площадь и конфигурация участка, а также, при наличии, степень озеленения и зрелость ландшафтного дизайна.

• Качество материалов и отделки

В ALTEAINVEST, помимо собственной обширной базы данных и более 2.000 проданных объектов в этом районе за последние 43 года, мы имеем прямой доступ к другим достоверным и проверенным данным, которые позволяют нам знать точные РЕАЛЬНЫЕ цены всех недавно проданных объектов недвижимости в Альтеа, включая те, которые были проданы напрямую собственниками или через другие агентства недвижимости.

Кроме того, мы сравниваем размер, расположение, ориентацию, полезную площадь, характеристики и другие факторы, влияющие на цену продажи каждого объекта, который мы предлагаем к продаже, с аналогичными объектами, недавно проданными, а также с теми, которые в данный момент находятся в продаже и, вероятно, будут также просмотрены потенциальным покупателем.

Довольно часто владельцы склонны переоценивать свою недвижимость, возможно, из-за заботы, с которой они её строили или проектировали, или любви, с которой они её отремонтировали или украсили, не понимая, что потенциальный покупатель не всегда оценит эту заботу или вложенные чувства. Это реальность, но не всегда так: когда собственник недооценивает свою недвижимость, мы также сообщаем ему об этом, чтобы помочь получить справедливую цену, которую заслуживает его дом.

Однако мы знаем, что некоторые агенты — будь то из-за недостатка профессионализма или стремления продать объект быстрее — предлагают собственникам снизить цену, а другие, напротив, искусственно завышают цену, чтобы получить эксклюзивные права на продажу недвижимости.

Правильно установленная цена продажи — ключевой фактор успеха. Недвижимость с завышенной ценой, скорее всего, не будет продана. Завышение цены — самая распространённая ошибка, которую совершают владельцы, желающие продать свою недвижимость.

Больше информации — в разделе нашего сайта «Продаёте недвижимость?»