Preise für Villen und Chalets in Altea: Mythen, Realitäten und Kuriositäten

Trotz über 40 Jahren Erfahrung in der Branche ist man immer wieder überrascht von dem, was man in Bezug auf Immobilienpreise in Altea sieht und hört.

Wir haben 1.416 Immobilienverkäufe anhand realer, zuverlässiger und überprüfbarer Daten aus dem Grundbuchamt gründlich analysiert. Das ist das Ergebnis unserer Analyse:

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis (laut notarieller Urkunde) in Altea im Jahr 2022, einschließlich der aktuellsten Verkäufe, beträgt 2.389 €/m², was einem Anstieg von 14,4 % im Vergleich zum Jahr 2021 entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 2.088 €/m² lag. Wie aus dem folgenden Diagramm ersichtlich, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Altea über dem nationalen Durchschnitt und deutlich über dem Durchschnitt der Provinz Alicante und der Valencianischen Gemeinschaft.

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis

Die durchschnittliche Wohnfläche der im Jahr 2022 verkauften Immobilien betrug 114 m², und der durchschnittliche Verkaufspreis – einschließlich Villen und Wohnungen – lag bei 272.346 €. Damit liegt er deutlich über dem nationalen Durchschnittspreis und mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnittspreis in der Provinz Alicante und der Region Valencia.

Durchschnittlicher Verkaufspreis der Immobilien

Obwohl die Immobilienpreise in Altea höher sind als im regionalen und nationalen Vergleich, liegen sie bei Weitem nicht auf dem Niveau von zentralen Stadtlagen oder Luxusurbanisationen in Städten wie Madrid, Barcelona, Marbella oder auf einigen der Baleareninseln.

Nichtsdestotrotz gibt es in Altea Eigentümer, Bauträger oder Makler, die von astronomischen Verkaufspreisen träumen – Preise, die in Wahrheit kein gut informierter Käufer zu zahlen bereit ist.

Natürlich bedeutet der aktuelle Durchschnittspreis von 2.389 €/m², dass einige Immobilien für deutlich höhere Preise verkauft wurden. Aber … was ist der höchste jemals in Altea gezahlte Quadratmeterpreis?

Der höchste gezahlte Quadratmeterpreis in Altea betrug 7.586 €/m² und wurde für eine Luxuswohnung in erster Linie am Strand von Mascarat bezahlt. Diese Wohnung mit 188 m² Wohnfläche wurde für 1.425.000 € verkauft. Das ist der höchste Preis pro Quadratmeter, der in Altea in den letzten 10 Jahren gezahlt wurde.

Nur zwei weitere Immobilien erreichten Quadratmeterpreise über 7.000 € – zwei Luxuswohnungen in erster Linie in der Gegend von Cap Negret: Eine mit 84 m² für 614.000 € (7.731 €/m²) und eine mit 99 m² für 707.000 € (7.154 €/m²).

Was Villen betrifft, so wurde im gesamten Gemeindegebiet von Altea nur eine einzige Villa theoretisch für über 6.000 €/m² verkauft. Es handelt sich um eine Villa in La Olla mit 360 m² laut Urkunde und 507 m² laut Kataster, verkauft für 2.400.000 € – das ergibt 6.667 €/m² laut notarieller Fläche, aber nur 4.724 €/m², wenn man die Katasterfläche zugrunde legt, was der Realität wohl eher entspricht.

Berechnung der Wohnfläche

Es sei angemerkt, dass die Berechnung der Quadratmeter einer Immobilie sehr uneinheitlich ist. In einigen notariellen Neubauerklärungen wird die „Nutzfläche“ angegeben, in anderen die „Bruttogrundfläche“.

Bedeckte Terrassen zählen oft zu 50 %, unbedeckte meist gar nicht – aber dies wird nicht einheitlich gehandhabt. Darüber hinaus gibt es die „notarielle Fläche“ und die „katasteramtliche Fläche“, die oft weder miteinander noch mit der tatsächlichen Fläche übereinstimmen.

Für die Marktwertermittlung ist entscheidend zu beachten, dass nicht alle Quadratmeter gleich viel wert sind: Ein Quadratmeter Wohn- oder Schlafzimmer ist mehr wert als ein Keller, Dachgeschoss oder eine teilüberdachte Terrasse. Auch Flächen wie Schwimmbäder, Tennisplätze, Gartenanlagen, Zufahrten oder Einfriedungen tragen – je nach Art – zum Wert bei und müssen individuell berücksichtigt werden.

Generalisierungen mögen für statistische Zwecke geeignet sein, nicht jedoch zur Wertermittlung einer konkreten Immobilie.

Was war die teuerste Villa in Altea?

Laut Grundbuchdaten liegt der höchste für eine Immobilie in Altea gezahlte Preis bei 3.400.000 €. Es handelt sich um eine moderne Villa in erster Linie am Mascarat, Baujahr 2014, mit 722 m² laut Urkunde, 850 m² laut Kataster, und einem Grundstück von 1.945 m². Das ergibt einen Quadratmeterpreis von 4.709 €/m² (notarielle Fläche) oder 4.000 €/m² (katasteramtliche Fläche).

Keine andere Villa wurde für mehr als 3.000.000 € verkauft, und nur fünf Villen erreichten einen Preis über 2.000.000 € – zwei in Mascarat, zwei in Altea Hills und eine in La Olla.

Natürlich behaupten manche Makler, sie hätten „viele“ Villen für zwei, fünf oder sechs Millionen verkauft – aber solche Aussagen sind reine Fantasie. In meinen 42 Jahren als Immobilienmakler habe ich über 2.000 notarielle Urkunden (nicht nur in Altea) gesehen und viele weitere durch meine Kanzlei bearbeitet – keine einzige Immobilie in Altea wurde bislang für mehr als 3.400.000 € verkauft (wohl aber in anderen Gegenden).

Verteilung der Verkaufspreise in Altea:

Es ist also verwunderlich, wenn auf Immobilienportalen Villen in Altea Hills für 7.500.000 € angeboten werden – und noch erstaunlicher, wenn mehr als ein halbes Dutzend Makler dieselbe Villa inserieren. Das Ergebnis ist absehbar: Die Immobilie wird nicht verkauft, bleibt ewig im Angebot oder wird erst dann verkauft, wenn der Preis dem Marktwert angepasst wird.

Noch ein Beispiel: Eine Villa, die vor wenigen Jahren für 3.400.000 € verkauft wurde, wird heute von fast einem Dutzend Makler auf denselben Portalen für 6.400.000 € angeboten. Auch wenn es sich um eine außergewöhnliche, moderne Villa (2014) in bester Lage handelt – wird wirklich jemand fast das Doppelte zahlen? Eher unwahrscheinlich, auch wenn es „immer einen Russen für solche Villen geben soll“ – doch diese sind derzeit rar.

Noch absurder wird es, wenn Villen in Altea Hills zu Preisen wie in der Calle Serrano in Madrid angeboten werden. Zum Beispiel: Eine 190 m² große Villa auf einem 900 m² Grundstück für 2.900.000 €, also 15.263 €/m²! Und das ist kein Einzelfall – auf Plattformen wie idealista finden sich zahlreiche Angebote über 8.000, 9.000 oder gar 10.000 €/m².

Ja, die Immobilienpreise in Altea steigen – aber laut Grundbuchdaten hat der Quadratmeterpreis nie die 8.000 € überschritten. Nur 1,41 % der Verkäufe lagen über 5.000 €/m², und zwar auf Basis der notariellen Fläche, die oft kleiner ist als die tatsächliche oder katasteramtliche Fläche.

Verteilung nach Quadratmeterpreis:

Eine Kuriosität: In vielen Fällen liegt der Immobilienpreis unter den Neubaukosten, d. h. unter den Kosten für Wiedererrichtung derselben Immobilie mit heutigen Bau- und Materialpreisen sowie Nebenkosten wie Architektenhonorare, Genehmigungen, Gutachten, Qualitätskontrollen, etc.

Ein niedriger Preis bedeutet aber nicht automatisch ein „Schnäppchen“, da auch der Abschreibungswert und die Renovierungskosten zu berücksichtigen sind.

Die wahre Schwierigkeit bei der Bewertung einer Immobilie liegt darin, zu ermitteln, was ein realistischer, gut informierter Käufer in der Lage und bereit wäre, unter Berücksichtigung von Angebot, Nachfrage, Standort, Fläche, Qualität, Zustand, Ausstattung, Ausrichtung, Energieeffizienz, Aussicht, Baujahr, Pflegezustand, Nachbarschaft, Umgebung, Zugang, Verkehrsanbindung, Nähe zu Dienstleistungen und vielen weiteren Faktoren zu zahlen.

Die Vorstellung, dass es „für jede Immobilie den richtigen Käufer gibt, man nur den Preis hoch genug ansetzen und lange genug warten muss“, ist ein Mythos.

Der Immobilienmarkt ist kein Wunschkonzert. Es ist ein Ort, an dem Angebot und Nachfrage aufeinander treffen – mit transparenten, dokumentierten und überprüfbaren Daten.

Genau deshalb ist es entscheidend, eine Immobilie zu einem marktgerechten Preis anzubieten. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, verlängert die Vermarktungsdauer erheblich und führt oft dazu, dass die Immobilie später unter dem eigentlichen Marktwert verkauft wird, weil sie „verbrannt“ ist.

In einem kompetitiven Markt gewinnen nicht die mit den höchsten Hoffnungen, sondern diejenigen mit den besten Informationen.