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Grundsteuern in Altea verstehen
Grundsteuern in Altea verstehen
GRUNDSTEUERN
Welche Steuern müssen Hauseigentümer in Spanien zahlen?
Sowohl Spanier als auch Ausländer, die in Spanien ansässig sind oder nicht, und Eigentümer einer Wohnung auf spanischem Staatsgebiet sind, müssen Steuern zahlen, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet wird oder ob sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Um festzustellen, welche Steuern ein Eigentümer einer Wohnung in Spanien zahlen muss und in welcher Höhe, ist zunächst zu prüfen, ob es sich steuerlich um eine in Spanien ansässige oder eine nicht ansässige Person handelt.
Diese Unterscheidung zwischen ansässig und nicht ansässig ist rein steuerlicher Natur und hat nichts damit zu tun, ob eine Aufenthaltserlaubnis für Spanien besteht oder nicht. Im Folgenden wird erläutert, wann das spanische Recht eine Person aus steuerlicher Sicht als in Spanien ansässig betrachtet.
Dies sind die Steuern und Aspekte, die ein Eigentümer berücksichtigen muss:
EINKOMMENSTEUER
Die IRPF-Erklärung umfasst sämtliche Einkünfte einer in Spanien steuerlich ansässigen Person, wie Einkünfte aus Arbeit, Kapital und wirtschaftlicher Tätigkeit, Mieten usw., unabhängig davon, ob sie in Spanien oder in einem anderen Land erzielt wurden, mit Ausnahme bestimmter Pensionen von Beamten.
Dies bedeutet nicht, dass diese Personen die im Ausland erzielten Einkünfte doppelt versteuern müssen, denn sie können eine Steuerbefreiung im Quellenstaat beantragen oder in dem Land, in dem die Einkünfte erzielt werden, die Erstattung der dort gezahlten Beträge verlangen.
Zu beachten ist, dass die spanische Gesetzgebung davon ausgeht, dass eine Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hat, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:
Personen, auf die einer dieser Fälle zutrifft, sind – auch wenn sie in einem anderen Land ihren Wohnsitz haben – automatisch verpflichtet, in Spanien eine Einkommensteuererklärung (IRPF) abzugeben, unabhängig davon, ob sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragt haben oder nicht.
Nicht in Spanien ansässige Personen, die Eigentümer einer in Spanien belegenen Immobilie sind, unterliegen der Einkommensteuer für Nichtansässige.
Sehen wir uns im Folgenden an, in welchen Fällen nicht ansässige Wohnungseigentümer diese Steuer zahlen müssen:
Wenn ein Nichtansässiger die Immobilie vermietet, muss er auf die erzielten Mieteinnahmen Steuern zahlen.
EU-/EWR-Ansässige können Aufwendungen anteilig für den Zeitraum abziehen, in dem die Immobilie vermietet ist.
Gemäß dem Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs vom 28. Juli 2025 können sowohl EU-/EWR-Gebietsansässige als auch Nicht-EU-Gebietsansässige nun bei der Einreichung des Formulars 210 notwendige Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen (wie z. B. IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Hypothekenzinsen und Reparaturen), abziehen und damit steuerlich den Gebietsansässigen gleichgestellt werden.
Besteht ein Steuerabkommen mit Spanien, kann der Eigentümer der Immobilie die in Spanien gezahlten Beträge für diese Steuer in der Einkommensteuererklärung anrechnen, die er in seinem steuerlichen Wohnsitzstaat abgibt.
Die Erklärung der aus der Vermietung erzielten Einkünfte ist nach Ablauf jedes Quartals einzureichen, das heißt in den ersten zwanzig Kalendertagen der Monate April, Juli, Oktober und Januar für die Einkünfte, die der nicht ansässige Eigentümer im vorangegangenen Quartal erhalten hat.
Ist die Wohnung leerstehend oder für den Eigengebrauch bestimmt, müssen nicht ansässige Eigentümer die fiktiven Einkünfte versteuern, die aus der Eigennutzung entstehen.
Der Steuersatz beträgt 19% für in der Europäischen Union, Island oder Norwegen ansässige Personen und 24% für in anderen Ländern ansässige Personen.
In beiden Fällen wird die Steuer auf Grundlage von 1,1% des Katasterwertes der Immobilie berechnet, wenn dieser Wert nach dem 1. Januar 1994 überprüft wurde, und 2% in allen anderen Fällen.
Beispiel:
Der deutsche Staatsbürger Dieter Schmidt, in Deutschland ansässig, ist Eigentümer eines Apartments in Altea, das er für seine Urlaube nutzt und dessen Katasterwert 250.000 € beträgt. Die Bemessungsgrundlage beträgt 250.000 x 1,1% = 2.750 €. Die geschuldete Steuer ergibt sich aus der Anwendung von 19% auf 2.750 €, also 522,50 €.
Die Frist für die Abgabe und Zahlung der Einkommensteuer für Nichtansässige im Fall von Immobilien zur Eigennutzung liegt zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des auf den Steuerentstehungszeitraum folgenden Jahres.
Innerhalb einer Frist von höchstens drei Monaten ab dem Verkauf der Wohnung muss der nicht in Spanien ansässige Eigentümer seinen Gewinn erklären und die entsprechende Steuer zahlen.
Die Person, die eine Wohnung von einem Nichtansässigen erwirbt, sei sie ansässig oder nicht, ist verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.
Dieser vom Käufer geleistete Betrag stellt eine Vorauszahlung auf die Steuer dar, die der Eigentümer-Verkäufer auf seinen Gewinn zu entrichten hat. Ist dieser vom Käufer einbehaltene Betrag von 3% höher als die Steuer, die dem Eigentümer-Verkäufer zusteht, kann er die Erstattung des Überschusses beantragen.
Was geschieht, wenn der Käufer diese 3% nicht abführt?
In diesem Fall haftet die erworbene Immobilie für die Zahlung der Steuer, und das Grundbuchamt wird dies in der Eintragung der Immobilie zugunsten des Käufers vermerken. Dieser Vermerk wird nur durch Zeitablauf, durch Vorlage der Zahlungsbestätigung oder einer behördlichen Bescheinigung über die Nichtsteuerpflicht oder die Verjährung der Schuld gelöscht.
ACHTUNG!
Die spanische Steuerverwaltung sendet nicht ansässigen Steuerpflichtigen keinerlei Mitteilungen, Zahlungsaufforderungen oder Steuerbescheide in Bezug auf die Einkommensteuer für Nichtansässige. Vielmehr sind nicht ansässige Personen (oder ihre Vertreter) verpflichtet, die Berechnung vorzunehmen, das entsprechende Selbstveranlagungsformular auszufüllen und die Steuerzahlung zu veranlassen.
Es ist wichtig, Eigentümer von Immobilien, die keine Erklärung zur Einkommensteuer der Nichtansässigen abgegeben haben, darauf hinzuweisen, dass sie ihre steuerliche Situation bereinigen müssen, um erhebliche finanzielle Sanktionen zu vermeiden.
Ebenso ist klarzustellen, dass nicht ansässige Eigentümer einer Wohnung nicht nur verpflichtet sind, den Besitz dieser Wohnung zu erklären, sondern auch alle anderen in Spanien erzielten Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten.
Die Vermögensteuer erfasst das Nettovermögen natürlicher Personen.
Ja. Nichtansässige, die Eigentümer von Immobilien oder anderen Vermögenswerten in Spanien sind, unterliegen der Vermögensteuer in gleicher Weise wie Ansässige.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Netto-Wert der Immobilie (Wert abzüglich offener Verbindlichkeiten wie Hypotheken).
Ein steuerfreier Freibetrag von 700.000 € gilt. Überschreitet das gesamte Vermögen in Spanien diesen Betrag nicht, ist keine Steuerzahlung erforderlich.
Ein Paar, das eine Immobilie unter 1.400.000 € zu je 50% besitzt, muss keine Vermögensteuererklärung abgeben und keine Steuer zahlen.
Die Steuersätze liegen zwischen 0,2% und 2,5% und werden progressiv bemessen.
Viele moderne Steuerabkommen ermöglichen es Spanien, Anteile an Gesellschaften zu besteuern, deren Vermögen zu mehr als 50% aus spanischen Immobilien besteht.
Einige spanische Gerichte haben jedoch entschieden, dass die Vermögensteuer nur auf in Spanien belegene oder dort ausübbar gemachte Vermögenswerte anzuwenden ist und ausländische Gesellschaften nicht erfasst, trotz entgegenstehender Regelungen in Abkommen.
Eine kommunale Steuer, die jährlich von allen Immobilienbesitzern – ansässigen wie nicht ansässigen – zu zahlen ist. Sie basiert auf dem Katasterwert und wird von der Gemeinde eingezogen, in der Regel zwischen September und November.
Nicht ansässige Gesellschaften mit Sitz in Steueroasen, die spanische Immobilien besitzen, müssen 3% des Katasterwerts jährlich zahlen, fällig vor dem 31. Januar.
Von Steuerabkommen befreite Gesellschaften müssen der Steuerverwaltung eine E-Mail-Adresse für offizielle Mitteilungen angeben.
Dieser Steuer unterliegen Erben und Begünstigte von Erbschaften oder Schenkungen. Sie wird von den Autonomen Gemeinschaften geregelt, was zu erheblichen regionalen Unterschieden führt.
Im Gegensatz zu anderen Ländern sieht Spanien keine automatische Befreiung für Ehegatten vor.
In Spanien ansässige Personen müssen ausländisches Vermögen über 50.000 € in folgenden Kategorien erklären:
Die Erklärung erfolgt elektronisch. Unterlassung oder fehlerhafte Abgabe kann hohe Strafen nach sich ziehen.
Jetzt kennen Sie die verschiedenen Steuern, die Hauseigentümer in Spanien zahlen müssen, unabhängig davon, ob sie Spanier oder Ausländer, Residenten oder Nicht-Residenten sind. Sie kennen nun auch die Unterschiede bezüglich der zu zahlenden Steuern, deren Höhe und der Fristen je nach Residenzstatus.
Bitte beachten Sie jedoch, dass Steuerfragen komplex und ständigem Wandel unterworfen sind. Daher empfehlen wir Ihnen dringend, sich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf echte Experten mit der nötigen Ausbildung und Erfahrung im Immobilien- und Steuerrecht zu verlassen und Ihre Angelegenheiten nicht einem einfachen 'Hausverkäufer' anzuvertrauen.
Bei ALTEAINVEST verfügen wir über die notwendige –und nachweisbare– Ausbildung sowie über mehr als 45 Jahre Erfahrung, um Ihnen eine effektive Hilfe bei der steuerlichen Planung zu garantieren, damit Sie Ihre Steuerlast (legal) senken und mögliche Sanktionen vermeiden können.
Sollte die von Ihnen benötigte Dienstleistung nicht in dieser Liste aufgeführt sein, zögern Sie bitte nicht, uns zu fragen. Wir können Ihnen möglicherweise helfen oder einen anderen Kollegen empfehlen, der auf andere rechtliche oder technische Angelegenheiten spezialisiert ist. Wir bei ALTEAINVEST möchten, dass Ihr Aufenthalt in Spanien als Immobilieneigentümer – ob dauerhaft oder vorübergehend, geschäftlich oder privat – frei von Problemen bleibt, die durch Unkenntnis des Rechts oder des Landes entstehen können.
