PORADY PODATKOWE
PODATKI NIERUCHOMOŚCI
Zrozumienie zasad opodatkowania nieruchomości w Altea
Zrozumienie zasad opodatkowania nieruchomości w Altea
PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI
Jakie podatki muszą płacić właściciele domów w Hiszpanii?
Zarówno obywatele Hiszpanii, jak i obcokrajowcy, niezależnie od tego, czy są rezydentami, czy nierezydentami w Hiszpanii, którzy posiadają nieruchomość na terytorium Hiszpanii, są zobowiązani do płacenia podatków, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy wykorzystywana do celów prywatnych.
Aby ustalić, jakie podatki musi zapłacić właściciel nieruchomości w Hiszpanii i jaka jest ich wysokość, pierwszym kluczowym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, jest to, czy właściciel jest rezydentem podatkowym, czy nierezydentem w Hiszpanii.
To rozróżnienie między rezydentem a nierezydentem ma charakter czysto podatkowy i nie ma nic wspólnego z posiadaniem lub nieposiadaniem pozwolenia na pobyt w Hiszpanii. W dalszej części wyjaśnimy, kiedy zgodnie z hiszpańskim prawem dana osoba jest uznawana za rezydenta podatkowego w Hiszpanii.
Oto podatki i istotne kwestie, które właściciel nieruchomości powinien wziąć pod uwagę:
PODATEK DOCHODOWY
Deklaracja IRPF obejmuje wszystkie dochody osoby mającej rezydencję podatkową w Hiszpanii, takie jak dochody z pracy, kapitału, działalności gospodarczej, czynsze itp., niezależnie od tego, czy zostały osiągnięte na terytorium Hiszpanii, czy w innym kraju, z wyjątkiem określonych emerytur urzędniczych.
Nie oznacza to jednak, że osoby te muszą podwójnie opodatkowywać dochody uzyskane za granicą, gdyż mogą wystąpić o zwolnienie z podatku u źródła lub zażądać w kraju, w którym powstał dochód, zwrotu kwot tam zapłaconych z tego tytułu.
Należy pamiętać, że zgodnie z prawem hiszpańskim osoba ma miejsce zwykłego pobytu w Hiszpanii, jeżeli spełniony jest którykolwiek z następujących warunków:
Osoby, które spełniają którykolwiek z tych warunków, nawet jeśli mieszkają w innym kraju, są automatycznie zobowiązane do złożenia w Hiszpanii deklaracji podatkowej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), niezależnie od tego, czy wystąpiły o zezwolenie na pobyt, czy nie.
Osoby niebędące rezydentami w Hiszpanii, które są właścicielami nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii, podlegają podatkowi dochodowemu od nierezydentów.
Przyjrzyjmy się zatem, w jakich przypadkach właściciele mieszkań‑nierezydenci będą musieli zapłacić ten podatek:
Jeśli osoba niebędąca rezydentem wynajmuje nieruchomość, musi zapłacić podatek od uzyskanych dochodów z wynajmu.
Rezydenci UE/EOG mogą odliczyć wydatki proporcjonalnie do okresu, w którym nieruchomość jest wynajmowana.
Zgodnie z wyrokiem hiszpańskiego Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 2025 r. zarówno rezydenci UE/EOG, jak i osoby niebędące rezydentami UE mogą obecnie odliczać niezbędne wydatki bezpośrednio związane z nieruchomością (takie jak podatek od nieruchomości (IBI), opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego i naprawy) przy składaniu formularza 210, co zrównuje ich traktowanie podatkowe z traktowaniem rezydentów.
Jeżeli między Hiszpanią a krajem rezydencji właściciela zawarta jest umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, właściciel nieruchomości będzie mógł odliczyć kwoty zapłacone z tego tytułu w Hiszpanii w deklaracji podatkowej składanej w swoim kraju rezydencji podatkowej.
Deklarację dochodów z najmu należy składać po zakończeniu każdego kwartału, tj. w ciągu pierwszych dwudziestu dni kalendarzowych miesięcy: kwietnia, lipca, października i stycznia, w odniesieniu do dochodów otrzymanych przez właściciela‑nierezydenta w poprzednim kwartale kalendarzowym.
Jeżeli mieszkanie stoi puste lub jest wykorzystywane na własne potrzeby, właściciele‑nierezydenci będą musieli zapłacić podatek od hipotetycznego dochodu z tytułu własnego użytkowania.
Stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Islandii lub Norwegii oraz 24% dla rezydentów innych krajów.
W obu przypadkach podatek oblicza się, przyjmując jako podstawę 1,1% wartości katastralnej nieruchomości, jeśli wartość ta została zrewidowana po 1 stycznia 1994 r., lub 2% w pozostałych przypadkach.
Przykład:
Obywatel Niemiec Dieter Schmidt, rezydent w Niemczech, jest właścicielem apartamentu w Altei, którego używa na wakacje, a którego wartość katastralna wynosi 250.000 €. Podstawę obliczenia stanowi 250.000 x 1,1% = 2.750 €. Kwota podatku wyniesie 19% z 2.750 €, czyli 522,50 €.
Termin złożenia deklaracji i zapłaty podatku dochodowego od nierezydentów w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby przypada na okres od 1 stycznia do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.
W terminie maksymalnie trzech miesięcy od sprzedaży mieszkania właściciel‑nierezydent w Hiszpanii musi zadeklarować uzyskany zysk i zapłacić należny podatek.
Osoba, która kupuje mieszkanie od nierezydenta, niezależnie od tego, czy jest rezydentem, czy nie, jest zobowiązana zatrzymać 3% ceny zakupu i odprowadzić tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego.
Wpłata dokonana przez kupującego ma charakter zaliczki na poczet podatku, który właściciel‑sprzedający musi zapłacić od uzyskanego zysku. Jeżeli wspomniane 3% wpłacone przez kupującego przekroczą wysokość podatku należnego od właściciela‑sprzedającego, będzie on mógł uzyskać zwrot nadpłaty.
Co dzieje się, jeśli kupujący nie odprowadzi tych 3%?
W takim przypadku nabyta nieruchomość zostanie obciążona zobowiązaniem podatkowym, a informacja o tym zostanie ujawniona w Rejestrze Własności w wpisie na rzecz kupującego. Wzmianka ta może zostać wykreślona wyłącznie z powodu przedawnienia lub po przedstawieniu potwierdzenia zapłaty bądź urzędowego zaświadczenia o braku obowiązku podatkowego lub przedawnieniu zobowiązania.
UWAGA!
Hiszpańska administracja podatkowa nie wysyła podatnikom‑nierezydentom żadnych zawiadomień, wezwań do zapłaty ani decyzji podatkowych dotyczących podatku dochodowego od nierezydentów. Osoby niebędące rezydentami (lub ich przedstawiciele) są zobowiązane samodzielnie obliczyć podatek, wypełnić odpowiedni formularz samoobliczenia i zająć się jego zapłatą.
Ważne jest, aby poinformować właścicieli nieruchomości, którzy nie złożyli deklaracji podatku dochodowego od nierezydentów, że powinni uregulować swoją sytuację podatkową, aby uniknąć poważnych sankcji finansowych.
Istotne jest również doprecyzowanie, że nierezydenci będący właścicielami mieszkania są zobowiązani do deklarowania nie tylko posiadania tej nieruchomości, lecz także wszelkich innych dochodów uzyskanych w Hiszpanii z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.
Podatek od majątku obejmuje aktywa netto osób fizycznych.
Tak. Nierezydenci będący właścicielami nieruchomości lub innych aktywów w Hiszpanii podlegają podatkowi od majątku na takich samych zasadach jak rezydenci.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość netto nieruchomości (wartość pomniejszona o niespłacone długi, takie jak kredyty hipoteczne).
Stosuje się kwotę wolną od podatku w wysokości 700 000 €. Jeśli łączna wartość aktywów w Hiszpanii nie przekracza tej kwoty, podatek nie jest należny.
Para będąca współwłaścicielem nieruchomości o wartości poniżej 1 400 000 € (po 50% na każdego) nie będzie musiała składać deklaracji ani płacić podatku.
Stawki podatkowe wahają się od 0,2% do 2,5% i są stosowane progresywnie.
Wiele nowoczesnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania pozwala Hiszpanii opodatkować udziały w spółkach, których aktywa w ponad 50% składają się z hiszpańskiej nieruchomości.
Niektóre hiszpańskie sądy orzekły jednak, że podatek od majątku ma zastosowanie tylko do aktywów zlokalizowanych lub wykonywalnych w Hiszpanii i nie obejmuje zagranicznych spółek, pomimo postanowień umów.
Lokalny podatek płacony corocznie przez wszystkich właścicieli nieruchomości – rezydentów i nierezydentów. Obliczany na podstawie wartości katastralnej i pobierany przez gminę, zwykle między wrześniem a listopadem.
Spółki nierezydenckie z siedzibą w rajach podatkowych, będące właścicielami nieruchomości w Hiszpanii, muszą płacić 3% wartości katastralnej corocznie do 31 stycznia.
Spółki zwolnione na podstawie umów podatkowych muszą podać adres e-mail do otrzymywania oficjalnych powiadomień od Agencji Podatkowej.
Podatek ten dotyczy spadkobierców i obdarowanych spadkami lub darowiznami. Regulowany przez wspólnoty autonomiczne, co powoduje znaczne różnice regionalne.
W odróżnieniu od innych krajów Hiszpania nie przewiduje automatycznego zwolnienia dla małżonków.
Rezydenci Hiszpanii muszą deklarować zagraniczne aktywa przekraczające 50 000 € w następujących kategoriach:
Deklaracja składana jest elektronicznie. Niezłożenie lub błędy we wniosku mogą skutkować poważnymi karami.
Teraz już wiesz, jakie podatki muszą płacić właściciele domów w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy są Hiszpanami czy obcokrajowcami, rezydentami czy nierezydentami. Znasz również różnice w zakresie należnych podatków, ich wysokości i terminów płatności w zależności od statusu rezydencji.
Należy jednak pamiętać, że kwestie podatkowe są złożone i zmienne, dlatego zdecydowanie zalecamy, aby przy kupnie lub sprzedaży domu polegać na pomocy prawdziwych profesjonalistów z niezbędnym wykształceniem i doświadceniem w branży nieruchomości i podatkach, a nie powierzać swoich spraw zwykłemu „sprzedawcy domów”.
W ALTEAINVEST posiadamy niezbędne –i udokumentowane– wykształcenie oraz ponad 45-letnie doświadczenie, które gwarantuje skuteczną pomoc w planowaniu podatkowym w najlepszy możliwy sposób, aby (legalnie) obniżyć kwotę podatków i uniknąć ewentualnych sankcji.
Jeśli usługa, której Państwo potrzebują, nie znajduje się na tej liście, prosimy o kontakt. Być może będziemy w stanie pomóc lub polecić innego specjalistę w innych sprawach, zarówno prawnych, jak i technicznych. W ALTEAINVEST chcemy, aby Państwa pobyt w Hiszpanii jako właściciela nieruchomości — czy to stały, czy tymczasowy, biznesowy czy turystyczny — był wolny od wszelkich problemów, jakie może spowodować nieznajomość prawa lub kraju.
