STEUER GUIDES
STEUER GUIDE VERKAUF
Verkaufssteuern in Altea verstehen
Verkaufssteuern in Altea verstehen
Welche Steuern müssen Hauseigentümer zahlen, die ihre Immobilie in Spanien verkaufen?
Alle Hauseigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, müssen Steuern zahlen, unabhängig davon, ob sie Spanier oder Ausländer, Gebietsansässige (Residenten) oder Nicht-Gebietsansässige in Spanien sind. Um zu wissen, welche Steuern ein Eigentümer beim Verkauf seiner Immobilie in Spanien zahlen muss und wie hoch diese sind, muss zunächst geklärt werden, ob er steuerlich als Resident oder Nicht-Resident in Spanien gilt.
Diese Unterscheidung zwischen Residenten und Nicht-Residenten ist rein steuerlicher Natur und hat nichts mit dem Besitz einer Aufenthaltserlaubnis in Spanien zu tun.
Dies sind die Steuern und Aspekte, die ein Eigentümer beim Verkauf seiner Immobilie in Spanien berücksichtigen muss:
EINKOMMENSTEUER (IRPF – IRNR)
Diese Steuer wird auf Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien erhoben.
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Erwerbswert der Immobilie. Dieser Erwerbswert ist der ursprünglich beim Kauf der Immobilie gezahlte Preis, zuzüglich Kosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, damals gezahlte Steuern (ITP oder MwSt.) sowie nachweisbare wertsteigernde Aufwendungen. Persönliche Kosten des Verkäufers oder Ausgaben, die nicht eindeutig belegt oder dokumentiert sind, können nicht abgezogen werden.
Für in Spanien steuerlich ansässige Personen wird der durch den Verkauf einer Immobilie erzielte Gewinn im Rahmen der IRPF in der sogenannten „Ersparnisbemessungsgrundlage“ mit einem progressiven Tarif besteuert.
Aktuell gelten die folgenden Steuersätze:
Diese Prozentsätze werden progressiv angewendet und nicht als ein einheitlicher Satz auf den gesamten Gewinn. Zum Beispiel: Beträgt der Veräußerungsgewinn 100.000 €, so werden 1.140 € auf die ersten 6.000 € fällig, zuzüglich 9.240 € auf den Abschnitt von 6.000 € bis 50.000 € sowie 11.500 € auf den Abschnitt von 50.000 € bis 100.000 €, insgesamt also 21.880 €.
Beim Verkauf ihrer Immobilie können in Spanien ansässige Personen in mehreren Fällen ganz oder teilweise von der Steuer befreit sein:
Für Nichtansässige wird der Veräußerungsgewinn im Rahmen der IRNR zum allgemeinen Steuersatz besteuert, der je nach geltender Rechtslage variieren kann, in der Regel jedoch 19% für Steuerpflichtige ist, die in einem EU- oder EWR-Staat ansässig sind, und 24% für Verkäufer aus Ländern außerhalb der EU/EWR. Dieser Prozentsatz wird auf den Nettogewinn angewendet, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Erwerbspreis zuzüglich der Kosten ergibt.
Die Person, die eine Immobilie von einem Nichtansässigen erwirbt, ist verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.
Dieser vom Käufer zu leistende Einbehalt stellt keine endgültige Steuer dar, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer, die der Eigentümer-Verkäufer auf seinen Veräußerungsgewinn zu entrichten hat. Dieser einbehaltene Betrag dient dem Verkäufer als Steuerguthaben bei der Veranlagung der IRNR. Ist dieser vom Käufer einbehaltene Betrag von 3% höher als die vom Eigentümer-Verkäufer tatsächlich zu zahlende Steuer, kann er die Erstattung des Überschusses beantragen.
Die vom Käufer einbehaltenen 3% müssen innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde an das Finanzamt abgeführt werden.
Was geschieht, wenn der Käufer diese 3% nicht abführt? In diesem Fall haftet die erworbene Immobilie für die Zahlung der Steuer, und das Grundbuchamt wird dies in der Eintragung zugunsten des Käufers entsprechend vermerken. Dieser Vermerk wird nur durch Zeitablauf, durch Vorlage der Zahlungsbestätigung oder einer behördlichen Bescheinigung über die Nichtsteuerpflicht oder Verjährung der Forderung gelöscht.
Der Verkäufer (Nichtansässige) muss innerhalb von 30 Kalendertagen nach Ablauf des Monats der Veräußerung die IRNR-Erklärung (Formular 210) einreichen, um den tatsächlichen Gewinn zu versteuern und festzustellen, ob ein zusätzlicher Betrag zu zahlen ist oder eine Erstattung erfolgt, falls der Einbehalt höher war als die endgültige Steuer.
ACHTUNG!
Die spanische Steuerverwaltung versendet an nicht ansässige Steuerpflichtige weder Mitteilungen noch Zahlungsaufforderungen oder Steuerbescheide in Bezug auf die Einkommensteuer für Nichtansässige. Vielmehr sind die nicht ansässigen Personen (oder ihre Vertreter) verpflichtet, die Berechnung vorzunehmen, das entsprechende Selbstveranlagungsformular auszufüllen und die Steuerzahlung zu veranlassen.
Es ist wichtig, Eigentümer von Immobilien, die keine Erklärung zur Einkommensteuer für Nichtansässige abgegeben haben, darauf hinzuweisen, dass sie ihre steuerliche Situation bereinigen müssen, um erhebliche finanzielle Sanktionen zu vermeiden.
KOMMUNALE BODENWERTSTEUER (PLUSVALÍA)
Der offizielle Name dieser Steuer lautet "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“.
Die "Plusvalía“ ist eine Steuer, die vom Wertzuwachs des Grundstücks und vom Steuersatz abhängt, den die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, festlegt. Sie ist immer dann zu zahlen, wenn eine Immobilie übertragen wird, sei es durch Kaufvertrag, Erbschaft, Tausch oder Schenkung.
Die Gemeinden haben diese Steuer früher unabhängig davon erhoben, ob tatsächlich ein Wertzuwachs eingetreten war oder nicht. Kürzlich hat jedoch das Verfassungsgericht diese Steuer in den Fällen für verfassungswidrig erklärt, in denen es keinen Wertzuwachs beim Immobilienpreis gegeben hat, das heißt, wenn der Verkaufspreis nicht über dem Kaufpreis lag.
Für die Berechnung der "Plusvalía“ werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung ist der Erbe oder der Empfänger der Immobilie zahlungspflichtig.
Im Falle eines Verkaufs ist grundsätzlich der Eigentümer-Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Handelt es sich jedoch beim Eigentümer-Verkäufer um einen Nichtansässigen in Spanien, ist der Käufer zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, während der Verkäufer ihm den Betrag erstatten muss. Üblicherweise behält der Käufer in diesem Fall – sofern er gut beraten ist – einen Teil des Kaufpreises ein, um die Steuer zu begleichen und zu vermeiden, dass sich der nicht ansässige Eigentümer-Verkäufer ins Ausland absetzt, ohne diese Steuer zu zahlen.
Jetzt kennen Sie die verschiedenen Steuern, die Hauseigentümer in Spanien zahlen müssen, unabhängig davon, ob sie Spanier oder Ausländer, Residenten oder Nicht-Residenten sind. Sie kennen nun auch die Unterschiede bezüglich der zu zahlenden Steuern, deren Höhe und der Fristen je nach Residenzstatus.
Bitte beachten Sie jedoch, dass Steuerfragen komplex und ständigem Wandel unterworfen sind. Daher empfehlen wir Ihnen dringend, sich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf echte Experten mit der nötigen Ausbildung und Erfahrung im Immobilien- und Steuerrecht zu verlassen und Ihre Angelegenheiten nicht einem einfachen 'Hausverkäufer' anzuvertrauen.
Bei ALTEAINVEST verfügen wir über die notwendige –und nachweisbare– Ausbildung sowie über mehr als 45 Jahre Erfahrung, um Ihnen eine effektive Hilfe bei der steuerlichen Planung zu garantieren, damit Sie Ihre Steuerlast (legal) senken und mögliche Sanktionen vermeiden können.
Sollte die von Ihnen benötigte Dienstleistung nicht in dieser Liste aufgeführt sein, zögern Sie bitte nicht, uns zu fragen. Wir können Ihnen möglicherweise helfen oder einen anderen Kollegen empfehlen, der auf andere rechtliche oder technische Angelegenheiten spezialisiert ist. Wir bei ALTEAINVEST möchten, dass Ihr Aufenthalt in Spanien als Immobilieneigentümer – ob dauerhaft oder vorübergehend, geschäftlich oder privat – frei von Problemen bleibt, die durch Unkenntnis des Rechts oder des Landes entstehen können.
