GUIDES FISCAUX
GUIDE FISCAL PROPRIÉTÉ
Comprendre le fonctionnement de la taxe foncière à Altea
Comprendre le fonctionnement de la taxe foncière à Altea
IMPÔTS SUR LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE
Quels impôts les propriétaires de logements en Espagne doivent-ils payer ?
Les ressortissants espagnols comme les ressortissants étrangers, qu'ils soient résidents ou non-résidents en Espagne, qui possèdent un bien immobilier sur le territoire espagnol sont tenus de payer des impôts, que ce bien soit loué ou utilisé à des fins privées.
Pour déterminer quels impôts un propriétaire en Espagne doit payer et quel en est le montant, le premier élément clé à prendre en compte est de savoir si le propriétaire est résident fiscal ou non-résident en Espagne.
Cette distinction entre résident et non-résident est purement fiscale et n'a rien à voir avec le fait de détenir ou non un permis de séjour en Espagne. Nous expliquerons plus loin dans quelles conditions la législation espagnole considère qu'une personne est résidente fiscale en Espagne.
Voici les impôts et les aspects importants qu'un propriétaire doit prendre en compte :
IMPÔT SUR LE REVENU
La déclaration d’IRPF comprend l’ensemble des revenus d’une personne ayant sa résidence fiscale en Espagne, tels que les revenus du travail, du capital, des activités économiques, les loyers, etc., qu’ils aient été générés sur le territoire espagnol ou dans un autre pays, à l’exception de certaines pensions de fonctionnaires.
Cela ne signifie pas que ces personnes doivent payer deux fois l’impôt sur les revenus générés à l’étranger, car elles peuvent demander l’exonération de l’impôt à la source ou réclamer, dans le pays où ces revenus sont générés, le remboursement des montants versés à ce titre.
Il convient de rappeler que la législation espagnole considère qu’une personne a sa résidence habituelle en Espagne lorsque l’un des critères suivants est rempli :
Les personnes répondant à l’un de ces critères, même si elles résident dans un autre pays, sont automatiquement tenues de déposer en Espagne une déclaration au titre de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), indépendamment du fait qu’elles aient ou non demandé un titre de séjour.
Les personnes non résidentes en Espagne qui sont titulaires d’un bien immobilier situé sur le territoire espagnol sont soumises à l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents.
Voyons ci‑après dans quels cas les propriétaires de logements non résidents devront payer cet impôt :
Si un non-résident met un bien immobilier en location, il doit payer des impôts sur les revenus locatifs perçus.
Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire les dépenses proportionnellement à la période pendant laquelle le bien est loué.
Suite à l'arrêt de la Cour suprême espagnole du 28 juillet 2025, tant les résidents de l'UE/EEE que les non-résidents de l'UE peuvent désormais déduire les dépenses nécessaires directement liées au bien immobilier (telles que l'IBI, les charges de copropriété, les assurances, les intérêts hypothécaires et les réparations) lors du dépôt du formulaire 210, ce qui aligne leur traitement fiscal sur celui des résidents.
S’il existe une convention de double imposition avec l’Espagne, le propriétaire du bien pourra déduire, dans la déclaration de revenus qu’il présente dans son pays de résidence fiscale, les montants acquittés au titre de cet impôt.
La déclaration des revenus issus de la location doit être présentée à la fin de chaque trimestre, c’est‑à‑dire durant les vingt premiers jours naturels des mois d’avril, de juillet, d’octobre et de janvier, pour les revenus perçus par le propriétaire non‑résident au cours du trimestre civil précédent.
Si le logement est inoccupé ou utilisé à usage propre, les propriétaires non‑résidents devront être imposés sur le revenu fictif provenant de cet usage propre.
Le taux d’imposition sera de 19% pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège, et de 24% pour les résidents d’autres pays.
Dans les deux cas, l’impôt sera calculé sur une base égale à 1,1% de la valeur cadastrale du bien si cette valeur a été révisée après le 1er janvier 1994, ou 2% dans les autres cas.
Exemple :
Le citoyen allemand Dieter Schmidt, résident en Allemagne, est propriétaire d’un appartement à Altea qu’il utilise pour ses vacances, et dont la valeur cadastrale est de 250.000 €. La base de calcul sera de 250.000 x 1,1% = 2.750 €. L’impôt dû sera de 19% sur 2.750 €, soit 522,50 €.
Le délai de dépôt et de paiement de l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents pour les biens immobiliers à usage propre s’étend du 1er janvier au 31 décembre de l’année suivant celui de l’imposition.
Dans un délai maximum de trois mois à compter de la vente du logement, le propriétaire non‑résident en Espagne doit déclarer sa plus‑value et payer l’impôt correspondant.
La personne qui achète un logement à un non‑résident, qu’elle soit résidente ou non, est tenue de retenir 3% du prix et de les verser à l’Administration fiscale.
Ce versement effectué par l’acheteur constitue un acompte sur l’impôt que doit payer le propriétaire‑vendeur au titre de sa plus‑value. Si ces 3% versés par l’acheteur sont supérieurs à la cotisation que le propriétaire‑vendeur est tenu d’acquitter, celui‑ci pourra obtenir le remboursement de l’excédent.
Que se passe‑t‑il si l’acheteur ne verse pas ces 3% ?
Dans ce cas, l’immeuble acquis sera grevé d’une charge fiscale, et le Registre de la Propriété le mentionnera dans l’inscription de l’immeuble au nom de l’acheteur. Cette mention ne pourra être radiée que par prescription, ou sur présentation d’un justificatif de paiement ou d’une attestation administrative établissant la non‑imposition ou la prescription de la dette.
ATTENTION !
L’Administration fiscale espagnole n’adresse aux contribuables non‑résidents aucune communication, avis de paiement ou avis d’imposition relatif à l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents. Ce sont les personnes non‑résidentes (ou leurs représentants) qui sont tenues d’effectuer le calcul, de remplir le formulaire d’auto‑liquidation approprié et de procéder au paiement de l’impôt.
Il est important de prévenir les propriétaires de biens immobiliers qui n’ont pas présenté de déclaration au titre de l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents qu’ils doivent régulariser leur situation fiscale afin d’éviter d’importantes sanctions financières.
Il est également important de préciser que les non‑résidents propriétaires d’un logement sont tenus de déclarer non seulement la détention de ce logement, mais aussi tout autre revenu obtenu en Espagne au titre d’activités économiques.
L’Impôt sur la Fortune frappe le patrimoine net des personnes physiques.
Oui. Les non-résidents propriétaires d’un bien immobilier ou d’autres actifs en Espagne sont soumis à l’Impôt sur la Fortune dans les mêmes conditions que les résidents.
La base imposable correspond à la valeur nette du bien (valeur moins dettes en cours comme les hypothèques).
Un abattement de 700 000 € est appliqué. Si la valeur totale des actifs en Espagne ne dépasse pas ce montant, aucun impôt n’est dû.
Un couple détenant à 50% chacun une propriété d’une valeur inférieure à 1 400 000 € n’aura pas à déposer de déclaration ni à payer d’impôt.
Les taux varient de 0,2% à 2,5%, appliqués de manière progressive.
De nombreuses conventions récentes de double imposition autorisent l’Espagne à taxer les actions de sociétés dont plus de 50% des actifs sont constitués d’immobilier espagnol.
Cependant, certains tribunaux espagnols ont jugé que l’Impôt sur la Fortune ne s’applique qu’aux biens situés ou exerçables en Espagne et n’inclut pas les sociétés étrangères, malgré les dispositions conventionnelles.
Une taxe locale payable annuellement par tous les propriétaires, résidents ou non. Elle est calculée sur la valeur cadastrale et collectée par la commune, généralement entre septembre et novembre.
Les sociétés non résidentes domiciliées dans des paradis fiscaux et propriétaires de biens en Espagne doivent payer 3% de la valeur cadastrale chaque année avant le 31 janvier.
Les sociétés exemptées en vertu de conventions fiscales doivent fournir une adresse e-mail pour recevoir les notifications officielles de l’Agence Tributaire.
Cet impôt concerne les héritiers et bénéficiaires de successions ou donations. Il est réglementé par les Communautés autonomes, créant d’importantes disparités régionales.
Contrairement à d’autres pays, l’Espagne n’accorde pas d’exonération automatique aux conjoints.
Les résidents espagnols doivent déclarer les avoirs étrangers dépassant 50 000 € dans les catégories suivantes :
La déclaration se fait par voie électronique. Tout manquement ou déclaration erronée peut entraîner de lourdes sanctions.
Vous connaissez désormais les différents impôts que les propriétaires de logements en Espagne doivent payer, qu'ils soient espagnols ou étrangers, résidents ou non-résidents. Vous connaissez également les différences selon le statut de résident concernant les impôts à payer, leur montant et les échéances.
Toutefois, sachez que les questions fiscales sont complexes et changeantes. C'est pourquoi nous vous recommandons vivement, lors de l'achat ou de la vente d'un logement, de faire confiance à de véritables professionnels possédant la formation et l'expérience nécessaires en matière d'immobilier et de fiscalité, et de ne pas confier vos affaires à un simple 'vendeur de maisons'.
Chez ALTEAINVEST, nous disposons de la formation nécessaire –et accréditée– et d'une expérience de plus de 45 ans qui vous garantira une aide efficace pour planifier votre fiscalité de la meilleure façon possible afin de réduire (légalement) le montant de vos impôts et d'éviter d'éventuelles sanctions.
Si le service dont vous avez besoin ne figure pas dans cette liste, n'hésitez pas à nous le demander. Nous pourrions également être en mesure de vous aider ou de vous recommander un autre collègue spécialisé dans d'autres types de questions, qu'elles soient juridiques ou techniques. Chez ALTEAINVEST, nous voulons qu'en tant que propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, votre séjour, qu'il soit permanent ou temporaire, professionnel ou de loisir, soit exempt de tout problème que le manque de connaissance de la loi ou du pays pourrait causer.
