GUÍAS DE IMPUESTOS
GUÍA DE IMPUESTOS DE VENTA
Entendiendo los impuestos de venta de propiedades en Altea
Entendiendo los impuestos de venta de propiedades en Altea
IMPUESTOS SOBRE LAS VENTAS
¿Qué impuestos tienen que pagar los propietarios que vendan su vivienda en España?
Todos los propietarios que vendan su vivienda han de pagar impuestos con independencia de que sean españoles o extranjeros, residentes o no residentes en España. Para saber que impuestos tendrá que pagar un propietario que venda su vivienda en España y cuanto deberá pagar, lo primero que hay que tener en cuenta es si se trata de un residente o de un no residente en España en términos fiscales.
Esa distinción entre residente y no residente tiene un carácter meramente fiscal y no tiene nada que ver con el hecho de tener o no tener un permiso de residencia en España.
Estos son los impuestos y aspectos a tener en cuenta que un propietario debe tener en cuenta cuando venta su vivienda en España:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (IRPF – IRNR)
Este impuesto grava las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta bienes inmuebles en España.
La ganancia patrimonial es el resultado de restar del precio de la venta el valor de adquisición del inmueble. Este valor de adquisición es el precio original pagado al comprar la vivienda, más gastos tales como honorarios de notaría y Registro de la Propiedad, impuestos pagados en su día (ITP ó IVA) y gastos de mejora realmente acreditados. No se pueden deducir gastos personales del vendedor o gastos que no estén claramente acreditados o documentados.
Para residentes fiscales en España, la ganancia obtenida por la venta de una vivienda tributa en el IRPF, dentro de la base del ahorro, con una tarifa progresiva.
A día de hoy, los tipos vigentes son los siguientes:
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva, no un tipo único sobre toda la ganancia. Por ejemplo: si la ganancia patrimonial es de 100.000 €, se pagará 1.140 € por los primeros 6.000 € más 9.240 € por el tramo de 6.000 € a 50.000 €, más 11.500 € por el tramo de 50.000 € a 100.000 €, en total 21.880 €
Al vender su vivienda un residente puede quedar total o parcialmente exento del impuesto en varios casos:
Para no residentes, la ganancia patrimonial se grava en el IRNR al tipo general que puede variar según la normativa vigente, pero que normalmente es un 19% para ciudadanos residentes en países de la Unión Europea o EEE, y del 24% si el vendedor proviene de países fuera de la UE/EEE. Este porcentaje se aplica sobre la ganancia neta tras deducir del precio de venta el precio de adquisición más los gastos.
La persona que compre una vivienda a un no residente vendrá obligada a retener un 3% de su precio e ingresarlo en Hacienda.
Ese ingreso que hará el comprador de la vivienda no es un impuesto final sino que tendrá el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponde pagar al propietario-vendedor por su ganancia. Este importe retenido sirve como crédito fiscal al vendedor cuando se liquida el IRNR. En el caso de que ese 3% ingresado por el comprador sea superior a la cuota que al propietario vendedor le corresponde ingresar, podrá obtener la devolución del exceso.
El 3% retenido por el comprador se debe ingresar en Hacienda en el plazo 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.
¿Qué pasa si el comprador no ingresa ese 3%?
En ese caso, el inmueble adquirido quedará afecto al pago del impuesto y el Registro de la Propiedad así lo hará constar en la inscripción del inmueble a favor del comprador. Y esa anotación solo se cancelará por caducidad, mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.
El vendedor (no residente) debe presentar declaración del IRNR (formulario 210) dentro de los 30 días naturales siguientes al mes de la transmisión para liquidar la ganancia real y determinar si existe un importe a pagar adicional o a devolver si la retención fue superior al impuesto resultante.
¡ATENCION!
La Hacienda Pública española no remite a los contribuyentes no residentes ninguna comunicación, aviso de pago o liquidación relativa al Impuesto de Renta de No Residentes, sino que las personas no residentes (o sus representantes) están obligadas a realizar el cálculo, cumplimentar el correspondientes impreso de auto-liquidación y gestionar el pago del impuesto.
Es importante advertir a los propietarios de inmuebles que no hayan presentado declaración del Impuesto de la Renta de No Residentes que deben regularizar su situación tributaria a fin de evitar importantes sanciones económicas.
PLUSVALIA MUNICIPAL
El nombre oficial de este impuesto es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La plusvalía es un impuesto que depende del incremento de valor del terreno y del tipo impositivo que fija el Ayuntamiento en el que se encuentre el inmueble y deberá ser abonado siempre que exista transmisión de un inmueble, sea por compraventa, herencia, permuta o donación.
Los Ayuntamientos solían cobrar dicho impuesto independientemente de que hubiera incremento de patrimonio o no, pero recientemente el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este impuesto en aquellos casos en que no hubo un incremento de valor en el precio del inmueble, es decir, entre precio de venta y el precio de compra.
Para el cálculo de la plusvalía se tendrá en cuenta lo siguiente:
En caso de herencia o donación, el heredero o quien recibe el inmueble.
En caso de venta, el propietario-vendedor, pero en el caso de que el propietario-vendedor sea un no residente en España el obligado al pago de este impuesto será el comprador pero el vendedor deberá reintegrarle su importe. Lo habitual es que en este caso el comprador, si está bien asesorado, retenga parte del precio del inmueble para pagar el impuesto y evitar así que el vendedor-propietario no residente se ausente de España sin pagar este impuesto.
Ahora ya sabe cuáles son los diferentes impuestos que deben pagar en España los propietarios de viviendas, sean españoles o extranjeros, residentes o no residentes en España. Y ya sabe también las diferencias entre ser o no ser residente a la hora de cuáles son los impuestos que debe pagar, cuanto se debe pagar y cuando debe pagar.
No obstante, debe ser consciente de que las cuestiones fiscales son algo complejo y cambiante y por eso le recomendamos encarecidamente que a la hora de comprar o vender una vivienda confíe en la ayuda de verdaderos profesionales que tengan la necesaria formación y experiencia en todo lo relacionado con temas inmobiliarios y su fiscalidad y no confíe sus asuntos a un simple ‘vendedor de casas’.
En ALTEAINVEST tenemos la necesaria –y acreditable– formación y una experiencia de más de 45 años que le garantizará una ayuda efectiva a la hora de planificar su fiscalidad de la mejor forma posible para reducir (legalmente) el importe de sus impuestos y evitar posibles sanciones.
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