ГИДЫ ПО НАЛОГАМ
ГИД ПО НАЛОГАМ ПРИ ПРОДАЖЕ
Понимание налогов на продажу в Алтее
Понимание налогов на продажу в Алтее
НАЛОГИ С ПРОДАЖ
Какие налоги должны платить владельцы, продающие свою недвижимость в Испании?
Все владельцы, продающие свою недвижимость, должны платить налоги независимо от того, являются ли они испанцами или иностранцами, резидентами или нерезидентами Испании. Чтобы узнать, какие налоги должен будет заплатить владелец при продаже своего жилья в Испании и какую сумму, в первую очередь необходимо учитывать, является ли он резидентом или нерезидентом Испании в налоговом отношении.
Это различие между резидентом и нерезидентом носит чисто налоговый характер и не имеет ничего общего с наличием или отсутствием вида на жительство в Испании.
Вот налоги и аспекты, которые владелец должен учитывать при продаже своей недвижимости в Испании:
ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ (IRPF – IRNR)
Этот налог взимается с имущественной прибыли, полученной от продажи объектов недвижимости в Испании.
Имущественная прибыль представляет собой разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения объекта. Эта стоимость приобретения включает первоначальную цену покупки жилья, а также такие расходы, как гонорары нотариуса и регистратора собственности, налоги, уплаченные при покупке (ITP или НДС), и документально подтверждённые расходы на улучшение имущества. Личные расходы продавца или затраты, которые не имеют чёткого документального подтверждения, не подлежат вычету.
Для налоговых резидентов Испании прибыль от продажи жилья облагается налогом IRPF в составе так называемой «сберегательной базы» по прогрессивной шкале.
На сегодняшний день действуют следующие ставки:
Эти процентные ставки применяются прогрессивно, а не как единый процент ко всей сумме прибыли. Например, если имущественная прибыль составляет 100.000 €, то будет уплачено 1.140 € за первые 6.000 €, плюс 9.240 € за диапазон от 6.000 € до 50.000 €, плюс 11.500 € за диапазон от 50.000 € до 100.000 €, всего 21.880 €.
При продаже своего жилья резидент может быть полностью или частично освобождён от уплаты налога в нескольких случаях:
Для нерезидентов имущественная прибыль облагается налогом IRNR по общей ставке, которая может меняться в зависимости от действующего законодательства, но обычно составляет 19% для граждан, являющихся резидентами стран Европейского Союза или ЕЭЗ, и 24% – если продавец является резидентом стран вне ЕС/ЕЭЗ. Этот процент применяется к чистой прибыли, полученной после вычета из цены продажи стоимости приобретения и расходов.
Лицо, покупающее жильё у нерезидента, обязано удержать 3% от цены и перечислить эту сумму в налоговые органы.
Эта сумма, перечисляемая покупателем, не является окончательным налогом, а рассматривается как авансовый платёж по налогу, подлежащему уплате собственником‑продавцом с его имущественной прибыли. Удержанная сумма служит для продавца налоговым кредитом при окончательном расчёте IRNR. В случае если эти 3%, перечисленные покупателем, превышают сумму налога, подлежащую уплате собственником‑продавцом, он имеет право на возврат излишне уплаченной суммы.
Удержанные покупателем 3% должны быть перечислены в налоговые органы в течение 30 дней с момента подписания нотариального акта купли‑продажи.
Что происходит, если покупатель не перечисляет эти 3%? В этом случае приобретённый объект недвижимости будет обременён обязательством по уплате налога, и Реестр собственности отразит это в записи об объекте на имя покупателя. Эта отметка может быть снята только по истечении срока давности, либо при предъявлении документа об уплате налога, либо официального подтверждения об отсутствии налогового обязательства или о давности долга.
Продавец (нерезидент) обязан подать декларацию по налогу IRNR (форма 210) в течение 30 календарных дней, следующих за месяцем совершения сделки, чтобы задекларировать фактическую прибыль и определить, подлежит ли уплате дополнительная сумма или, наоборот, причитается возврат, если удержание превысило окончательную сумму налога.
ВНИМАНИЕ!
Испанская налоговая служба не направляет нерезидентам никаких уведомлений, требований об оплате или налоговых расчётов по налогу на доходы нерезидентов. Нерезиденты (или их представители) обязаны самостоятельно произвести расчёт, заполнить соответствующую форму самоналогообложения и организовать оплату налога.
Важно предупредить владельцев объектов недвижимости, которые не подавали декларацию по налогу на доходы нерезидентов, о необходимости урегулировать свою налоговую ситуацию, чтобы избежать значительных финансовых санкций.
Официальное название этого налога – «Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».
«Плюсвалья» – это налог, зависящий от прироста стоимости земельного участка и налоговой ставки, устанавливаемой муниципалитетом, на территории которого находится объект недвижимости. Он подлежит уплате всякий раз, когда происходит передача недвижимости, независимо от того, осуществляется ли она посредством купли‑продажи, наследования, мены или дарения.
Муниципалитеты обычно взимали этот налог независимо от того, имел место прирост стоимости или нет, но недавно Конституционный суд признал этот налог неконституционным в тех случаях, когда увеличение стоимости недвижимости отсутствовало, то есть когда цена продажи не превышала цену покупки.
При расчёте суммы «плюсвальи» учитываются следующие элементы:
В случае наследования или дарения плательщиком налога является наследник или лицо, которому передаётся объект недвижимости.
В случае продажи обязанность по уплате налога, как правило, лежит на собственнике‑продавце, но если собственник‑продавец является нерезидентом Испании, плательщиком этого налога становится покупатель, а продавец должен вернуть ему уплаченную сумму. Обычно в таких случаях покупатель, если он грамотно проконсультирован, удерживает часть цены недвижимости для уплаты налога и тем самым избегает ситуации, при которой собственник‑продавец‑нерезидент покидает Испанию, не заплатив этот налог.
Теперь вы знаете, какие налоги должны платить владельцы недвижимости в Испании, будь то испанцы или иностранцы, резиденты или нерезиденты. Вы также знаете различия в налогообложении, суммах и сроках оплаты в зависимости от вашего статуса резидента.
Тем не менее, следует помнить, что налоговые вопросы сложны и изменчивы, поэтому мы настоятельно рекомендуем при покупке или продаже жилья полагаться на помощь настоящих профессионалов, обладающих необходимой подготовкой и опытом в сфере недвижимости и налогообложения, а не доверять свои дела простому «продавцу домов».
В ALTEAINVEST мы обладаем необходимой –и подтвержденной– подготовкой и более чем 45-летним опытом, что гарантирует вам эффективную помощь в планировании налогообложения наилучшим образом для (законного) снижения суммы налогов и избежания возможных санкций.
Чем мы можем помочь?
Если услуги, которая вам требуется, нет в этом списке, пожалуйста, обращайтесь к нам. Мы также можем помочь вам или порекомендовать другого коллегу, специализирующегося на других вопросах, будь то юридические или технические. В ALTEAINVEST мы хотим, чтобы ваше пребывание в Испании как владельца недвижимости — будь то постоянное или временное, деловое или развлекательное — было свободным от любых проблем, которые может вызвать незнание законов или страны.
Найдите свою идеальную недвижимость
