PORADY PODATKOWE
PODATKI SPRZEDAŻY
Zrozumienie podatków od sprzedaży w Altei
Zrozumienie podatków od sprzedaży w Altei
PODATKI OD SPRZEDAŻY
Jakie podatki muszą płacić właściciele sprzedający swoją nieruchomość w Hiszpanii?
Wszyscy właściciele sprzedający swoją nieruchomość muszą płacić podatki, niezależnie od tego, czy są Hiszpanami czy obcokrajowcami, rezydentami czy nierezydentami w Hiszpanii. Aby dowiedzieć się, jakie podatki będzie musiał zapłacić właściciel sprzedający swój dom w Hiszpanii i ile one wyniosą, należy najpierw wziąć pod uwagę, czy jest on rezydentem, czy nierezydentem w Hiszpanii pod względem podatkowym.
To rozróżnienie między rezydentem a nierezydentem ma charakter czysto podatkowy i nie ma nic wspólnego z faktem posiadania lub nieposiadania pozwolenia на pobyt w Hiszpanii.
Oto podatki i aspekty, które właściciel musi wziąć pod uwagę przy sprzedaży swojej nieruchomości w Hiszpanii:
PODATEK DOCHODOWY (IRPF – IRNR)
Podatek ten obejmuje zyski majątkowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości położonych w Hiszpanii.
Zysk majątkowy stanowi różnicę między ceną sprzedaży a wartością nabycia nieruchomości. Wartość nabycia to pierwotna cena zapłacona przy zakupie mieszkania, powiększona o koszty takie jak honoraria notarialne i opłaty za wpis do Rejestru Własności, zapłacone wówczas podatki (ITP lub VAT) oraz faktycznie udokumentowane nakłady na ulepszenie nieruchomości. Nie można odliczać osobistych wydatków sprzedającego ani kosztów, które nie są jednoznacznie udokumentowane.
Dla rezydentów podatkowych w Hiszpanii zysk osiągnięty ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu w ramach IRPF, w części dotyczącej dochodów kapitałowych, według skali progresywnej.
Na dzień dzisiejszy obowiązują następujące stawki:
Stawki te stosuje się progresywnie, a nie jako jedną stawkę do całego zysku. Na przykład: jeśli zysk majątkowy wynosi 100.000 €, zapłacone zostanie 1.140 € od pierwszych 6.000 €, plus 9.240 € od przedziału od 6.000 € do 50.000 €, plus 11.500 € od przedziału od 50.000 € do 100.000 €, czyli łącznie 21.880 €.
Przy sprzedaży swojego mieszkania rezydent może zostać całkowicie lub częściowo zwolniony z podatku w kilku przypadkach:
W przypadku nierezydentów zysk majątkowy jest opodatkowany w ramach IRNR według stawki ogólnej, która może zmieniać się w zależności od obowiązujących przepisów, ale zazwyczaj wynosi 19% dla osób mających rezydencję podatkową w krajach Unii Europejskiej lub EOG oraz 24% dla sprzedających z krajów spoza UE/EOG. Stawkę tę stosuje się do zysku netto, obliczonego jako różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia powiększoną o koszty.
Osoba kupująca nieruchomość od nierezydenta ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i odprowadzić tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego.
Kwota ta, wpłacona przez kupującego, nie stanowi podatku ostatecznego, lecz zaliczkę na poczet podatku, jaki właściciel‑sprzedający powinien zapłacić od swojego zysku majątkowego. Zatrzymana kwota stanowi dla sprzedającego kredyt podatkowy przy rozliczeniu IRNR. Jeżeli wspomniane 3% wpłacone przez kupującego przekroczą rzeczywistą kwotę podatku należną od właściciela‑sprzedającego, będzie on mógł uzyskać zwrot nadpłaty.
Zatrzymane przez kupującego 3% muszą zostać wpłacone do urzędu skarbowego w terminie 30 dni od daty podpisania aktu notarialnego sprzedaży.
Co się dzieje, jeśli kupujący nie odprowadzi tych 3%? W takim przypadku nabyta nieruchomość zostanie obciążona zobowiązaniem podatkowym, a informacja o tym zostanie ujawniona w Rejestrze Własności w wpisie na rzecz kupującego. Taki wpis może zostać wykreślony jedynie z powodu przedawnienia albo po przedstawieniu dowodu zapłaty lub urzędowego zaświadczenia potwierdzającego brak obowiązku podatkowego lub przedawnienie zobowiązania.
Sprzedający (nierezydent) ma obowiązek złożyć deklarację IRNR (formularz 210) w terminie 30 dni kalendarzowych następujących po miesiącu, w którym nastąpiło przeniesienie własności, aby rozliczyć rzeczywisty zysk i ustalić, czy istnieje kwota podatku do dopłaty, czy też należy się zwrot, jeśli zatrzymana kwota była wyższa niż należny podatek.
UWAGA!
Hiszpańska administracja skarbowa nie wysyła nierezydentom żadnych zawiadomień, wezwań do zapłaty ani decyzji podatkowych dotyczących podatku dochodowego od nierezydentów. Osoby nierezydujące (lub ich przedstawiciele) są zobowiązane samodzielnie dokonać obliczeń, wypełnić odpowiedni formularz samoobliczenia podatku i zająć się jego zapłatą.
Ważne jest, aby poinformować właścicieli nieruchomości, którzy nie złożyli deklaracji podatku dochodowego od nierezydentów, że powinni uregulować swoją sytuację podatkową, aby uniknąć dotkliwych sankcji finansowych.
Oficjalna nazwa tego podatku to "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.
"Plusvalía” to podatek uzależniony od wzrostu wartości gruntu oraz stawki podatkowej ustalonej przez gminę, na terenie której położona jest nieruchomość. Podatek ten należy uiścić za każdym razem, gdy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości – czy to w drodze sprzedaży, spadku, zamiany czy darowizny.
Gminy zwykle pobierały ten podatek niezależnie od tego, czy rzeczywiście nastąpił wzrost wartości majątku, jednak niedawno Trybunał Konstytucyjny uznał go za niezgodny z konstytucją w przypadkach, gdy nie doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, czyli gdy cena sprzedaży nie przewyższała ceny zakupu.
Przy obliczaniu kwoty podatku "plusvalía” bierze się pod uwagę następujące elementy:
W przypadku dziedziczenia lub darowizny podatnikiem jest spadkobierca lub osoba, która otrzymuje nieruchomość.
W przypadku sprzedaży obowiązek zapłaty podatku spoczywa na właścicielu‑sprzedającym, jednak jeśli właściciel‑sprzedający jest nierezydentem w Hiszpanii, zobowiązanym do zapłaty tego podatku będzie kupujący, a sprzedający powinien zwrócić mu jego kwotę. Zazwyczaj w takiej sytuacji kupujący, jeśli jest dobrze doradzony, zatrzymuje część ceny nieruchomości, aby zapłacić podatek i uniknąć ryzyka, że właściciel‑sprzedający będący nierezydentem opuści Hiszpanię bez uregulowania tego zobowiązania.
Teraz już wiesz, jakie podatki muszą płacić właściciele domów w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy są Hiszpanami czy obcokrajowcami, rezydentami czy nierezydentami. Znasz również różnice w zakresie należnych podatków, ich wysokości i terminów płatności w zależności od statusu rezydencji.
Należy jednak pamiętać, że kwestie podatkowe są złożone i zmienne, dlatego zdecydowanie zalecamy, aby przy kupnie lub sprzedaży domu polegać na pomocy prawdziwych profesjonalistów z niezbędnym wykształceniem i doświadceniem w branży nieruchomości i podatkach, a nie powierzać swoich spraw zwykłemu "sprzedawcy domów”.
W ALTEAINVEST posiadamy niezbędne –i udokumentowane– wykształcenie oraz ponad 45-letnie doświadczenie, które gwarantuje skuteczną pomoc w planowaniu podatkowym w najlepszy możliwy sposób, aby (legalnie) obniżyć kwotę podatków i uniknąć ewentualnych sankcji.
Jeśli usługa, której Państwo potrzebują, nie znajduje się na tej liście, prosimy o kontakt. Być może będziemy w stanie pomóc lub polecić innego specjalistę w innych sprawach, zarówno prawnych, jak i technicznych. W ALTEAINVEST chcemy, aby Państwa pobyt w Hiszpanii jako właściciela nieruchomości — czy to stały, czy tymczasowy, biznesowy czy turystyczny — był wolny od wszelkich problemów, jakie może spowodować nieznajomość prawa lub kraju.
