GUIDES FISCAUX
GUIDE FISCAL VENTE
Comprendre les taxes sur la vente à Altea
Comprendre les taxes sur la vente à Altea
TAXES SUR LES VENTES
Quels impôts les propriétaires qui vendent leur logement en Espagne doivent-ils payer ?
Tous les propriétaires qui vendent leur logement doivent payer des impôts, qu'ils soient espagnols ou étrangers, résidents ou non-résidents en Espagne. Pour savoir quels impôts un propriétaire qui vend son logement en Espagne devra payer et combien il devra payer, la première chose à considérer est s'il est résident ou non-résident en Espagne d'un point de vue fiscal.
Cette distinction entre résident et non-résident a un caractère purement fiscal et n'a rien à voir avec le fait de détenir ou non un permis de séjour en Espagne.
Voici les impôts et les aspects qu'un propriétaire doit prendre en compte lors de la vente de son logement en Espagne :
IMPÔT SUR LE REVENU (IRPF – IRNR)
Cet impôt taxe les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers situés en Espagne.
La plus-value patrimoniale correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition du bien. Cette valeur d’acquisition est le prix initial payé lors de l’achat du logement, majoré des frais tels que les honoraires de notaire et d’inscription au Registre de la Propriété, des impôts payés à l’époque (ITP ou TVA) ainsi que des travaux d’amélioration dûment justifiés. Les dépenses personnelles du vendeur ou les frais non clairement justifiés ou documentés ne peuvent pas être déduits.
Pour les résidents fiscaux en Espagne, la plus-value obtenue lors de la vente d’un logement est imposée à l’IRPF, dans la base de l’épargne, selon un barème progressif.
À ce jour, les taux en vigueur sont les suivants :
Ces pourcentages s’appliquent de manière progressive, et non pas comme un taux unique sur l’ensemble de la plus-value. Par exemple, si la plus-value patrimoniale est de 100.000 €, l’impôt sera de 1.140 € pour les premiers 6.000 €, plus 9.240 € pour la tranche de 6.000 € à 50.000 €, plus 11.500 € pour la tranche de 50.000 € à 100.000 €, soit un total de 21.880 €.
Lors de la vente de leur résidence, un résident peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt dans plusieurs cas :
Pour les non‑résidents, la plus-value patrimoniale est imposée au titre de l’IRNR au taux général, qui peut varier selon la réglementation en vigueur, mais qui est normalement de 19% pour les contribuables résidant dans des pays de l’Union européenne ou de l’EEE, et de 24% lorsque le vendeur provient de pays hors UE/EEE. Ce pourcentage s’applique à la plus-value nette, après déduction du prix d’acquisition et des frais à partir du prix de vente.
L’acheteur d’un logement appartenant à un non‑résident est tenu de retenir 3% du prix et de le verser à l’Administration fiscale.
Ce montant versé par l’acheteur ne constitue pas un impôt définitif, mais un acompte sur l’impôt dû par le propriétaire‑vendeur au titre de sa plus-value. Ce montant retenu sert de crédit d’impôt pour le vendeur lors de la liquidation de l’IRNR. Si ces 3% versés par l’acheteur sont supérieurs à la cotisation que le propriétaire‑vendeur doit effectivement acquitter, il pourra obtenir le remboursement de l’excédent.
Les 3% retenus par l’acheteur doivent être versés à l’Administration fiscale dans un délai de 30 jours à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
Que se passe‑t‑il si l’acheteur ne verse pas ces 3% ? Dans ce cas, l’immeuble acquis sera grevé au profit du Trésor public pour le paiement de l’impôt, et le Registre de la Propriété le fera figurer dans l’inscription de l’immeuble au nom de l’acheteur. Cette mention ne sera radiée que par prescription, ou sur présentation du justificatif de paiement ou d’une attestation administrative établissant la non‑imposition ou la prescription de la dette.
Le vendeur (non‑résident) doit déposer une déclaration d’IRNR (formulaire 210) dans les 30 jours naturels suivant le mois de la transmission, afin de liquider la plus-value réelle et de déterminer s’il existe un montant complémentaire à payer ou un remboursement si la retenue a été supérieure à l’impôt dû.
ATTENTION !
L’Administration fiscale espagnole n’envoie aux contribuables non‑résidents aucune notification, avis de paiement ou liquidation relative à l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents. Ce sont les personnes non‑résidentes (ou leurs représentants) qui sont tenues d’effectuer le calcul, de remplir le formulaire d’auto‑liquidation correspondant et de gérer le paiement de l’impôt.
Il est important d’informer les propriétaires d’immeubles qui n’ont pas déposé de déclaration de l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents qu’ils doivent régulariser leur situation fiscale afin d’éviter d’importantes sanctions financières.
La dénomination officielle de cet impôt est « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ».
La plusvalía est un impôt qui dépend de l’augmentation de valeur du terrain et du taux d’imposition fixé par la mairie où se situe le bien, et il doit être acquitté chaque fois qu’il y a transmission d’un bien immobilier, que ce soit par vente, succession, échange ou donation.
Les mairies percevaient traditionnellement cet impôt indépendamment de l’existence ou non d’une plus‑value, mais récemment le Tribunal constitutionnel a déclaré cet impôt inconstitutionnel dans les cas où il n’y a pas eu d’augmentation de valeur du bien, c’est‑à‑dire lorsque le prix de vente n’est pas supérieur au prix d’achat.
Pour le calcul de la plusvalía, les éléments suivants sont pris en compte :
En cas de succession ou de donation, l’héritier ou le bénéficiaire du bien est redevable de l’impôt.
En cas de vente, le propriétaire‑vendeur est redevable, mais lorsque le propriétaire‑vendeur est un non‑résident en Espagne, l’obligé au paiement de cet impôt est l’acheteur, le vendeur devant lui en rembourser le montant. En pratique, dans ce cas, l’acheteur, s’il est bien conseillé, retient une partie du prix du bien afin de payer l’impôt et d’éviter que le propriétaire‑vendeur non‑résident quitte l’Espagne sans s’en acquitter.
Vous connaissez désormais les différents impôts que les propriétaires de logements en Espagne doivent payer, qu'ils soient espagnols ou étrangers, résidents ou non-résidents. Vous connaissez également les différences selon le statut de résident concernant les impôts à payer, leur montant et les échéances.
Toutefois, sachez que les questions fiscales sont complexes et changeantes. C'est pourquoi nous vous recommandons vivement, lors de l'achat ou de la vente d'un logement, de faire confiance à de véritables professionnels possédant la formation et l'expérience nécessaires en matière d'immobilier et de fiscalité, et de ne pas confier vos affaires à un simple 'vendeur de maisons'.
Chez ALTEAINVEST, nous disposons de la formation nécessaire –et accréditée– et d'une expérience de plus de 45 ans qui vous garantira une aide efficace pour planifier votre fiscalité de la meilleure façon possible afin de réduire (légalement) le montant de vos impôts et d'éviter d'éventuelles sanctions.
Si le service dont vous avez besoin ne figure pas dans cette liste, n'hésitez pas à nous le demander. Nous pourrions également être en mesure de vous aider ou de vous recommander un autre collègue spécialisé dans d'autres types de questions, qu'elles soient juridiques ou techniques. Chez ALTEAINVEST, nous voulons qu'en tant que propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, votre séjour, qu'il soit permanent ou temporaire, professionnel ou de loisir, soit exempt de tout problème que le manque de connaissance de la loi ou du pays pourrait causer.
