Podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

CO NALEŻY WIEDZIEĆ SPRZEDAJĄC WILLĘ LUB MIESZKANIE NA COSTA BLANCA

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach, takich jak Altea i Costa Blanca, może być bardzo opłacalną transakcją. Jednak w przypadku właścicieli będących nierezydentami od samego początku należy dokładnie rozważyć jedną kluczową kwestię: podatek od zysków kapitałowych.

Zrozumienie zasad działania podatku od zysków kapitałowych dla nierezydentów w Hiszpanii jest niezbędne nie tylko do wypełnienia obowiązków prawnych, ale także do uniknięcia kosztownych błędów lub nieoczekiwanych zobowiązań.

W ALTEAINVEST — Strategic Property Advisory łączymy doświadczenie w branży nieruchomości z dogłębną wiedzą prawną i podatkową, aby zapewnić, że każda transakcja jest przeprowadzana z precyzją, bezpieczeństwem i pełną zgodnością z przepisami.

Przedstawmy podstawy podatku od zysków kapitałowych mającego zastosowanie do nierezydentów przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, w tym metody obliczania, stawki podatkowe i wymogi dotyczące składania zeznań podatkowych.

DEFINICJA I ZAKRES PODATKU OD ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH

Podatek od zysków kapitałowych nakłada się na zysk uzyskany ze sprzedaży aktywów w Hiszpanii. W przypadku nierezydentów dotyczy to przede wszystkim sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, ale może również mieć zastosowanie do innych kategorii aktywów, w tym:

· Inne rodzaje nieruchomości, takie jak powierzchnie komercyjne, działki i grunty rolne.

· Instrumenty finansowe, takie jak akcje, udziały i obligacje.

· Kryptowaluty, takie jak Bitcoin i Ethereum.

· Przedmioty kolekcjonerskie, takie jak dzieła sztuki, antyki lub inne wartościowe towary.

OBOWIĄZKI PODATKOWE NIEREZYDENTÓW

Nierezydenci muszą przestrzegać hiszpańskich przepisów podatkowych, prawidłowo zgłaszając transakcje podlegające opodatkowaniu oraz zapewniając dokładne rozliczenie zysków i dopuszczalnych odliczeń.

Podatek ten podlega hiszpańskim przepisom podatkowym i ma zastosowanie niezależnie od kraju zamieszkania sprzedającego.

JAK OBLICZA SIĘ PODATEK OD ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH

Ustalenie zysku podlegającego opodatkowaniu wymaga dokładnego obliczenia zysku netto ze sprzedaży nieruchomości. Różnica między ceną nabycia a ceną sprzedaży, skorygowana o określone koszty i wydatki, określi zysk podlegający opodatkowaniu.

Obliczenie podatku od zysków kapitałowych dla nierezydentów w Hiszpanii zazwyczaj obejmuje:

1. Wartość nabycia

Obejmuje ona cenę podaną w akcie notarialnym oraz wydatki związane z zakupem, takie jak:

• Opłaty notarialne

• Opłaty rejestracyjne

• Honoraria prawników

• Podatki zapłacone przy nabyciu: Podatek od przeniesienia własności nieruchomości i udokumentowanych czynności prawnych, podatek VAT lub podatek od spadków i darowizn, jeśli nabycie nastąpiło nieodpłatnie

• Niektóre prace modernizacyjne

2. Wartość zbycia

Jest to rzeczywista cena uzyskana przy sprzedaży nieruchomości pomniejszona o określone koszty związane z transakcją, takie jak prowizje agencji nieruchomości, opłaty prawne lub gminny podatek "plusvalía”.

3. Zysk podlegający opodatkowaniu

Różnica między wartością nabycia a wartością zbycia

Przy obliczaniu zysku kapitałowego podlegającego opodatkowaniu można odliczyć określone koszty, pod warunkiem że są one odpowiednio udokumentowane fakturami, dowodami wpłat oraz, w razie potrzeby, zezwoleniami prawnymi.

Obejmują one ulepszenia nieruchomości, które zwiększają jej wartość lub komfort użytkowania, takie jak:

- Budowa basenu, garażu lub kortu tenisowego

- Rozbudowa powierzchni zabudowanej na podstawie pozwoleń

- Instalacja paneli słonecznych

- Całkowita renowacja nieruchomości w stanie ruiny.

Uwaga: Standardowe naprawy, rutynowa konserwacja lub wymiana istniejących elementów, takich jak malowanie, wymiana podłóg lub okien, nie kwalifikują się jako ulepszenia podlegające odliczeniu. Nawet jeśli prace te zwiększają atrakcyjność nieruchomości i podnoszą jej ewentualną cenę sprzedaży, hiszpański urząd skarbowy nie dopuści ich do odliczenia. Uznaje się wyłącznie ulepszenia, które tworzą coś nowego lub znacząco zwiększają użyteczność/efektywność nieruchomości.

WPŁYW WYNAJMU I AMORTYZACJI

Jeśli nieruchomość była wynajmowana, amortyzacja zastosowana w zeznaniach podatkowych dotyczących wynajmu obniża wartość nabycia dla celów podatku od zysków kapitałowych. To zwiększa zysk podlegający opodatkowaniu, zamiast go zmniejszać.

STAWKA PODATKU OD ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH DLA NIEREZYDENTÓW

Nierezydenci sprzedający nieruchomości w Hiszpanii podlegają ryczałtowej stawce podatku w wysokości 19% od zysku netto, jeśli są obywatelami UE/EOG, lub ryczałtowej stawce w wysokości 24%, jeśli są obywatelami spoza UE/EOG.

UWAGA! Stawki te mają zastosowanie wyłącznie do zysku kapitałowego, niezależnie od jego wysokości, a nie do pełnej ceny sprzedaży.

Krótki przykład: Cena sprzedaży 500 000 € – cena zakupu 300 000 € = zysk 200 000 €. Stawka ryczałtowa 19% dałaby 38 000 € hiszpańskiego podatku od zysków kapitałowych.

Status rezydenta ma kluczowe znaczenie: mieszkanie w Hiszpanii przez ponad 183 dni w roku sprawia, że stajesz się rezydentem podlegającym stawkom progresywnym.

W przypadku sprzedaży na rzecz nierezydenta nabywca jest zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczki na poczet zobowiązania podatkowego sprzedającego z tytułu zysku kapitałowego. Sprzedający otrzymuje zatem 97% uzgodnionej ceny sprzedaży.

Jeśli ostateczna kwota należnego podatku jest niższa niż potrącone 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot nadpłaty.

Jeśli należny podatek jest wyższy, sprzedający musi dopłacić różnicę przy składaniu zeznania podatkowego.

SKŁADANIE ZEZNANIA PODATKOWEGO DLA NIEREZYDENTÓW (MODELO 210)

Gdy sprzedający nieruchomość w Hiszpanii jest nierezydentem, osoba nabywająca nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest rezydentem, czy nie, ma obowiązek potrącić i wpłacić do hiszpańskiego skarbu państwa 3% ceny sprzedaży. Potrącenie to stanowi zaliczkę na poczet zobowiązania podatkowego sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych. W związku z tym sprzedający otrzymuje 97% uzgodnionej ceny sprzedaży.

Jeśli ostateczna kwota należnego podatku jest niższa niż potrącone 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot. Jeśli należny podatek jest wyższy, sprzedający musi uiścić różnicę przy składaniu zeznania podatkowego.

Kupujący uiści potrącenie za pomocą formularza 211 w ciągu jednego miesiąca od daty przeniesienia własności i przekaże sprzedającemu będącemu nierezydentem kopię formularza 211, aby ten mógł odliczyć potrącenie od stawki podatkowej wynikającej z deklaracji zysku kapitałowego.

Wymagana dokumentacja: Akt sprzedaży, akt nabycia, faktury za koszty podlegające odliczeniu, dowody przeprowadzonych ulepszeń oraz dowody wpłat.

Zgłoszenie: Sprzedający muszą zadeklarować cenę sprzedaży, odliczyć koszty podlegające odliczeniu oraz dostarczyć dokumentację potwierdzającą. Niezastosowanie się do tych wymogów może skutkować karami, grzywnami lub naliczeniem odsetek.

CZY ISTNIEJĄ ULGI LUB ZWOLNIENIA DLA NIEREZYDENTÓW?

Odpowiedź brzmi tak. Jednak tylko osoby niebędące rezydentami mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, o ile legalnie mieszkają w kraju UE lub w innym kraju Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z którym obowiązuje skuteczna wymiana informacji podatkowych, takim jak Islandia, Norwegia i Liechtenstein. Jeśli warunek ten jest spełniony, mogą oni również korzystać z różnych zwolnień dostępnych dla rezydentów Hiszpanii.

W Hiszpanii osoby fizyczne sprzedające swoje główne miejsce zamieszkania mogą liczyć na znaczną korzyść podatkową. W szczególności podatek od zysków kapitałowych nie ma zastosowania w takich przypadkach, pod warunkiem że środki ze sprzedaży zostaną ponownie zainwestowane w inną nieruchomość wyznaczoną jako główne miejsce zamieszkania. Aby uniknąć standardowego zobowiązania podatkowego z tytułu zysków kapitałowych, obie nieruchomości muszą jednak spełniać określone kryteria.

ZWOLNIENIE Z PODATKU W PRZYPADKU REINWESTYCJI W MIEJSCE STAŁEGO ZAMIESZKANIA

Dla podatników zamieszkałych w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z którym istnieje skuteczna wymiana informacji podatkowych, takim jak Islandia, Norwegia i Liechtenstein, zyski kapitałowe uzyskane ze zbycia dotychczasowego miejsca stałego zamieszkania w Hiszpanii mogą zostać wyłączone z opodatkowania, pod warunkiem że cała kwota uzyskana ze zbycia zostanie reinwestowana w nabycie nowego miejsca stałego zamieszkania.

Cechą charakterystyczną zwolnienia z podatku od głównego miejsca zamieszkania jest to, że nowo nabyta nieruchomość nie musi znajdować się na terenie Hiszpanii; aby kwalifikować się do zwolnienia, może ona znajdować się w dowolnym kraju Unii Europejskiej (UE) lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG).

Nowe miejsce zamieszkania musi zostać nabyte w ciągu 2 lat (przed lub po sprzedaży).

Zwolnienie dotyczy całego zysku, jeśli zainwestowana zostanie cała kwota. Gdy zainwestowana kwota jest niższa niż suma kwoty otrzymanej z tytułu przeniesienia własności, z opodatkowania wyłączona zostanie jedynie proporcjonalna część uzyskanego zysku kapitałowego odpowiadająca zainwestowanej kwocie.

Niezależnie od powyższego, na nabywcę nieruchomości będzie spoczywał obowiązek potrącenia podatku (za pomocą formularza 211), a także obowiązek złożenia deklaracji (formularz 210)

KARY I ZGODA Z HISZPAŃSKIMI ORGANAMI PODATKOWYMI

Hiszpańska agencja podatkowa egzekwuje surowe zasady zgodności. Opóźnienia w składaniu dokumentów, nieprawidłowe deklaracje lub brakująca dokumentacja mogą skutkować:

- Karami finansowymi

- Odsetkami od niezapłaconych kwot

- Kontrolami lub dalszymi dochodzeniami

Terminowe, dokładne i dobrze udokumentowane składanie dokumentów jest zatem niezbędne, aby uniknąć komplikacji.

POZWÓL NAM ZOPTYMALIZOWAĆ TWOJE PODATKI (LEGALNIE)!

Teraz znasz już zasady. Niemniej jednak rozwiązanie tej zagadki może nadal sprawiać Ci trudności.

Istnieje wiele przepisów i zwolnień dotyczących podatków, które musisz zapłacić w Hiszpanii jako nierezydent, a poznanie ich wszystkich może być niemal niemożliwe. Nasi prawnicy specjalizują się w podatkach dla nierezydentów i pomogą Ci przeanalizować Twoją sytuację, odpowiedzą na wszystkie Twoje wątpliwości oraz zajmą się obsługą Twoich podatków, dzięki czemu zapłacisz dokładnie tyle, ile powinieneś.

Niniejsze informacje podatkowe mają charakter ogólny i nie należy ich traktować jako w 100% poprawnych we wszystkich przypadkach. Chociaż firma ALTEAINVEST dokłada wszelkich starań, aby informacje były dokładne w dniu publikacji, niektóre treści mogą ulec zmianie z upływem czasu, dlatego w celu uzyskania precyzyjnej porady podatkowej dotyczącej konkretnej sytuacji należy zawsze zasięgnąć profesjonalnej porady. Skontaktuj się z nami!