Налог на прирост капитала для нерезидентов при продаже недвижимости в Испании

Что нужно знать при продаже виллы или квартиры на Коста-Бланке

Продажа недвижимости в Испании, особенно в таких востребованных районах, как Альтеа и Коста-Бланка, может стать весьма выгодной сделкой. Однако владельцам-нерезидентам с самого начала необходимо тщательно продумать один ключевой аспект: налог на прирост капитала.

Понимание того, как работает налог на прирост капитала для нерезидентов в Испании, необходимо не только для соблюдения юридических обязательств, но и для того, чтобы избежать дорогостоящих ошибок или неожиданных обязательств.

В ALTEAINVEST — Strategic Property Advisory мы сочетаем экспертизу в сфере недвижимости с глубокими знаниями в области права и налогообложения, чтобы гарантировать, что каждая сделка будет проведена точно, безопасно и с полным соблюдением всех требований.

Давайте рассмотрим основы налога на прирост капитала, применимого к нерезидентам, при продаже недвижимости в Испании, включая методы расчета, налоговые ставки и требования к подаче деклараций.

Определение и сфера применения налога на прирост капитала

Налог на прирост капитала применяется к прибыли, полученной от продажи активов в Испании. Для нерезидентов это в первую очередь касается продажи жилой недвижимости, но может также применяться к другим категориям активов, включая:

· Другие виды недвижимости, такие как коммерческие помещения, участки и сельскохозяйственные земли.

· Финансовые инструменты, такие как акции, ценные бумаги и облигации.

· Криптовалюты, такие как Биткойн и Эфириум.

· Предметы коллекционирования, такие как произведения искусства, антиквариат или другие ценные вещи.

Налоговые обязательства нерезидентов

Нерезиденты должны соблюдать испанские налоговые правила, правильно декларируя налогооблагаемые сделки и обеспечивая точную отчетность о доходах и допустимых вычетах.

Этот налог регулируется испанским налоговым законодательством и применяется независимо от страны проживания продавца.

Как рассчитывается налог на прирост капитала

Определение налогооблагаемой прибыли требует тщательного расчета чистой прибыли от продажи недвижимости. Разница между покупной ценой и продажной ценой, скорректированная с учетом определенных затрат и расходов, определит налогооблагаемую прибыль.

Расчет налога на прирост капитала для нерезидентов в Испании обычно включает:

1. Стоимость приобретения

Она включает цену, указанную в договоре купли-продажи, плюс расходы, связанные с покупкой, такие как:

• Нотариальные сборы

• Регистрационные сборы

• Гонорары юристов

• Налоги, уплаченные при приобретении: Налог на передачу имущества и документально оформленные юридические действия, НДС или налог на наследство или дарение, если приобретение было осуществлено на безвозмездной основе

• Определенные работы по благоустройству

2. Стоимость передачи

Это фактическая цена, полученная при продаже недвижимости, за вычетом определенных затрат, связанных со сделкой, таких как комиссионные риэлтора, юридические сборы или муниципальный налог «plusvalía».

3. Налогооблагаемая прибыль

Разница между стоимостью приобретения и стоимостью передачи

При расчете налогооблагаемой прибыли от прироста капитала можно вычесть определенные затраты, при условии, что они должным образом подтверждены счетами-фактурами, платежными документами и, при необходимости, юридическими разрешениями.

К ним относятся улучшения недвижимости, повышающие ее стоимость или жилой комфорт, такие как:

- Строительство бассейна, гаража или теннисного корта

- Расширение застроенной площади с разрешениями

- Установка солнечных панелей

- Полная реконструкция здания, находящегося в руинах.

Примечание: Стандартный ремонт, плановое техническое обслуживание или замена существующих элементов, таких как покраска, замена напольного покрытия или замена окон, не считаются улучшениями, подлежащими вычету. Даже если эти работы делают недвижимость более привлекательной и повышают ее конечную цену продажи, испанские налоговые органы не разрешат их вычет. Допустимы только улучшения, которые создают что-то новое или существенно повышают удобство/эффективность использования недвижимости.

Влияние сдачи в аренду и амортизации

Если недвижимость сдавалась в аренду, амортизация, применяемая в налоговых декларациях по аренде, уменьшает стоимость приобретения для целей расчета капитального дохода. Это увеличивает налогооблагаемый доход, а не уменьшает его.

Ставка налога на прирост капитала для нерезидентов

Нерезиденты, продающие недвижимость в Испании, облагаются фиксированной ставкой налога в размере 19% от чистой прибыли, если они являются гражданами ЕС/ЕЭЗ, или фиксированной ставкой в размере 24%, если они являются гражданами стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ.

ВНИМАНИЕ! Эти ставки применяются только к приросту капитала независимо от суммы, а не к полной цене продажи.

Краткий пример: цена продажи 500 000 евро – цена покупки 300 000 евро = прибыль 200 000 евро. При фиксированной ставке 19% испанский налог на прирост капитала составит 38 000 евро.

Статус резидента имеет ключевое значение: проживание в Испании более 183 дней в году делает вас резидентом, подпадающим под прогрессивные ставки.

При покупке нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от продажной цены и перечислить их напрямую в испанскую налоговую службу в качестве авансового платежа в счет обязательств продавца по налогу на прирост капитала. Таким образом, продавец получает 97% от согласованной продажной цены.

Если окончательная сумма налога меньше удержанных 3%, продавец может потребовать возмещения.

Если сумма налога выше, продавец должен уплатить разницу при подаче налоговой декларации.

Подача налоговой декларации о доходах нерезидента (Модель 210)

Когда продавец недвижимости в Испании является нерезидентом, лицо, приобретающее недвижимость, независимо от того, является ли оно резидентом, обязано удержать и перечислить в казну Испании 3% от цены продажи. Этот удержанный налог является авансовым платежом в счет обязательств продавца по уплате налога на прирост капитала. Таким образом, продавец получает 97% от согласованной цены продажи.

Если окончательная сумма налога меньше удержанных 3%, продавец может потребовать возмещения. Если сумма налога выше, продавец должен уплатить разницу при подаче декларации.

Покупатель уплачивает удержанную сумму с помощью формы 211 в течение одного месяца с даты передачи права собственности и предоставляет продавцу-нерезиденту копию формы 211, чтобы последний мог вычесть удержанную сумму из налоговой базы, рассчитанной на основании декларации о доходе от прироста капитала.

Необходимые документы: Договор купли-продажи, акт купли-продажи, счета-фактуры на вычитаемые расходы, подтверждение проведения ремонтных работ и доказательства оплаты.

Отчетность: Продавцы должны указать цену продажи, вычесть допустимые расходы и предоставить подтверждающие документы. Несоблюдение этих требований может привести к штрафам, пени или начислению процентов.

Существуют ли какие-либо льготы или освобождения от уплаты налога для нерезидентов?

Ответ — да. Но только нерезиденты могут воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала, если они легально проживают в стране ЕС или в любой другой стране Европейской экономической зоны, с которой осуществляется эффективный обмен налоговой информацией, такой как Исландия, Норвегия и Лихтенштейн. Если это условие выполняется, они также могут воспользоваться различными льготами, доступными для резидентов Испании.

В Испании физическим лицам предоставляется значительное налоговое преимущество при продаже основного жилья. В частности, налог на прирост капитала не применяется в таких случаях, при условии что средства от продажи реинвестируются в другую недвижимость, обозначенную в качестве основного жилья. Однако для обеих объектов недвижимости должны быть соблюдены определенные критерии, чтобы избежать стандартного обязательства по уплате налога на прирост капитала.

Льгота при реинвестировании в основное жилье

Fор налогоплательщиков, проживающих в другом государстве-члене Европейского Союза или в странах Европейской экономической зоны с действующим обменом налоговой информацией, таких как Исландия, Норвегия и Лихтенштейн, доход от прироста капитала, полученный от продажи вашего прежнего основного жилья в Испании, может быть освобожден от налогообложения при условии, что вся сумма, полученная от продажи, реинвестируется в приобретение нового основного жилья.

Одной из примечательных особенностей освобождения от налогообложения основного жилья является то, что вновь приобретенная недвижимость не обязательно должна находиться на территории Испании; она может располагаться в любой стране Европейского союза (ЕС) или Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), чтобы соответствовать требованиям.

Новое жилье должно быть приобретено в течение 2 лет (до или после продажи).

Льгота распространяется на всю сумму прибыли, если реинвестируется полная сумма. Если реинвестированная сумма меньше общей суммы, полученной от продажи, от налогообложения будет исключена только пропорциональная часть капитальной прибыли, соответствующая реинвестированной сумме.

Несмотря на вышесказанное, на покупателя недвижимости распространяется обязанность удержать налог (по форме 211), а также обязанность подать декларацию (форма 210)

Штрафы и соблюдение требований испанских налоговых органов

Испанское налоговое агентство обеспечивает строгое соблюдение правил. Несвоевременная подача, неточные декларации или отсутствующая документация могут повлечь за собой:

- Финансовые штрафы

- Проценты на неуплаченные суммы

- Аудиты или дополнительные расследования

Своевременная, точная и хорошо документированная подача документов, следовательно, имеет решающее значение для избежания осложнений.

Позвольте нам оптимизировать ваши налоги (на законных основаниях)!

Теперь вы знаете правила. Тем не менее, вам все равно может быть сложно сориентироваться в этой ситуации.

Существует множество правил и исключений, касающихся налогов, которые вам необходимо платить в Испании как нерезиденту, и запомнить их все практически невозможно. Наши штатные юристы специализируются на налогообложении нерезидентов и помогут вам проанализировать вашу ситуацию, ответить на все ваши вопросы и управлять всеми вашими налогами, чтобы вы платили ровно столько, сколько должны.

Эта налоговая информация предоставляется в общем порядке и не должна рассматриваться как 100% верная для всех случаев. Хотя ALTEAINVEST стремится обеспечить точность информации на дату публикации, некоторые сведения могут измениться со временем, поэтому для получения точной налоговой консультации по вашим конкретным обстоятельствам вам всегда следует обращаться к профессионалам. Свяжитесь с нами!